Specjalny dodatek do magazynu PERE
Logistyka w Europie zajmuje wysoką pozycję na listach życzeń wielu inwestorów zwłaszcza, że rewolucja w zakupach przez Internet stanowi najwyraźniej mocne uzasadnienie strukturalne dla wspierania tego sektora. Sieci dystrybucyjne, choćby ze względu na samą wielkość kapitału i ogromną zmienność, stanowią jednak trudny obszar działalności. Robert Dobrzycki, Dyrektor Generalny Panattoni Europe, przedstawia kilka wskazówek dotyczących poruszania się na gwałtownie ewoluującym rynku najbardziej pożądanych klas aktywów w Europie.
PERE: Jakie czynniki o krytycznym znaczeniu oddziałują na europejski rynek logistyki?
Robert Dobrzycki: 2-3 lata temu wszyscy wiedzieliśmy, że e-handel wywrze znaczący wpływ na logistykę, jednak jego znaczenie jako czynnika motywującego i dominanty krajobrazu okazało się jeszcze istotniejsze niż przewidywaliśmy. Pozycja tradycyjnego handlu detalicznego obniżyła się w ogromnym stopniu. Nikt nie spodziewał się tak szybkiego i tak intensywnego rozwoju tego trendu. W ciągu 12 ostatnich miesięcy wielu inwestorów zaczęło postrzegać obiekty logistyczne za najkorzystniejszą i najbardziej perspektywiczną klasę aktywów. Rozpoczęli oni nabywanie nieruchomości w tym sektorze, traktując jako zabezpieczenie przed skutkami słabszych wyników posiadanych przez siebie obiektów handlowych.
Jednocześnie obserwujemy duży popyt na wielkopowierzchniowe budynki wśród potencjalnych nabywców czy najemców. W naszej branży popyt osiągnął szczytowe wartości w perspektywie historycznej, znacznie wyższe aniżeli w końcowych etapach ostatniego cyklu. Zarówno wielkości transakcji, jak i współczynniki wynajmowanych powierzchni oraz nasilenie pozytywnego nastawienia wobec klasy aktywów, przewyższają wszystko, z czym dotychczas mieliśmy do czynienia.
PERE: W jaki sposób skokowy rozwój działalności związanej z e-handlem zmienia kształt rynku?
RD: Budynki przeznaczone na działalność e-handlową charakteryzują się wyższym poziomem zaangażowania siły roboczej niż w przypadku typowych magazynów, a zatem czynnik bliskości geograficznej klienta wprawdzie jest nadal istotny, jednak wyższy priorytet zyskują zasoby ludzkie. Operatorzy e-handlu proszą nas o wynajdywanie terenów pod pokaźne centra dystrybucyjne położone blisko dużych ośrodków będących źródłem kadry zawodowej, ale też mamy wiele zapytań o mniejsze obiekty, położone znacznie bliżej klienta.
Coraz powszechniejsze wykorzystywanie robotyki i automatyki przez niektóre firmy z branży e-handlu ma znaczny wpływ na układ budynków. Obecnie potrzebne są obiekty wyższe, wielopoziomowe, których proces budowlany jest bardziej wymagający i droższy, a jednocześnie jeszcze trudniejsze do realizacji z perspektywy inwestycji. Inwestorzy pytają, co będzie po upływie umów najmu, gdy ich obiekt opuści dotychczasowy najemca. Pytanie to prowadzi do dyskusji na temat liczby potencjalnych najemców, jakich można się spodziewać na tego rodzaju powierzchniach w przyszłości, oraz na temat okresów najmu i kosztów przywrócenia budynku do odpowiedniego stanu użyteczności po jego opuszczeniu przez dotychczasowego najemcę.
Pomimo wyzwań, wzrost udziału e-handlu w rynku jest bardzo pozytywnym trendem dla tego sektora, gdyż realizacja zamówień internetowych wykorzystuje trzykrotnie więcej powierzchni dystrybucyjnej od tradycyjnych obiektów handlowych. E-handel odpowiada dziś za około 30 proc. naszej działalności, gdzie jeszcze pięć lat temu było to zaledwie poniżej 5 proc. Udział handlu tradycyjnego w całości rynku zmniejsza się i jest wypierany przez sprzedaż w Internecie. Przykłady takich procesów obserwować można w budynkach wykorzystywanych przez naszych klientów z branży handlu detalicznego na potrzeby tradycyjnej dystrybucji do sklepów oraz na potrzeby e-handlu: ten ostatni obszar stopniowo przejmuje powierzchnie przyporządkowane pierwotnie do sprzedaży tradycyjnej.
PERE: Panattoni prowadzi działalność zarówno w Europie, jak i w Stanach Zjednoczonych. Jak wygląda porównanie tych dwóch rynków?
RD: Europa sytuuje się za Stanami, jeśli chodzi o przebieg cyklu, a ponadto w Europie nadal realizowane są wyższe zyski. Europa to wciąż teren obowiązywania niskich stóp procentowych, gdy tymczasem w Stanach koszty finansowania zewnętrznego zaczęły rosnąć. W efekcie w Stanach zyski zaczynają się stabilizować, zaś w Europie obserwujemy nadal pewien potencjał obniżania, wyraźniejszy w kierunku wschodnim.
Dzieje się tak, ponieważ rynek logistyki w Europie jest bardziej rozproszony niż w Stanach Zjednoczonych, z wieloma indywidualnymi regulacjami prawnymi. Ze względu na różną dostępność i koszt siły roboczej, najemcy coraz chętniej przenoszą się na wschód. Mimo przemieszczania się w tym kierunku najemców, inwestorzy unikający ryzyka koncentrują się w większym stopniu na Europie Zachodniej. W rezultacie powstają nierówności poziomu zysków, wciąż wyższe niż pożądane. Przykładowo, zyski realizowane z identycznych budynków położonych w odległości zaledwie 2 km od siebie, ale po dwóch różnych stronach granicy polsko-niemieckiej, mogą się od siebie różnić nawet o 150 punktów bazowych.
PERE: Jakie są najważniejsze szanse i wyzwania stojące obecnie przed inwestorami na europejskich rynkach logistyki?
RD: Niepewność związana z Brexitem zniechęciła pewną część inwestorów do rynku brytyjskiego. Wydaje się jednak, że jest to trend chwilowy, ponieważ istnieje stale zapotrzebowanie na nowe nieruchomości logistyczne. Rozwój e-handlu ma korzystny wpływ na sytuację sektora w Wielkiej Brytanii, podobnie jak w innych krajach. Rynek niemiecki charakteryzuje się bardzo wysokimi kosztami i wysokim poziomem płynności. Jednak wciąż istnieją pewne możliwości, jeśli chodzi o powierzchnie generujące wartość dodaną poprzez łączenie mniejszych projektów w portfele. Jednocześnie w Europie Środkowej popyt wśród najemców zwyżkuje, zaś wakat kształtuje się na bardzo niskim poziomie. Naszym zdaniem rynek jest niedoinwestowany, zatem z pewnością istnieje przestrzeń na krótkoterminowe obniżanie maksymalnych stóp procentowych.
W ciągu ostatniego roku na wzrost współczynników wynajmu w Europie wpływały podwyżki kosztów gruntu i budowy. W niektórych lokalizacjach same koszty budowy wzrosły o 25-30 proc.. Jest to częściowo wynikiem braku zasobów, który może się przekładać na czasochłonność realizacji inwestycji, a częściowo cen towarów i wzrostu kosztów transportu. Czynsze w całej Europie wzrosły średnio o ok. 10 proc., zatem w krótkiej perspektywie obserwowana jest presja na marże deweloperów inwestycji. Wzrasta tymczasem poziom płynności i apetytu na inwestycje, w wyniku czego wzrost kosztów kompensowany jest w części przez kompresję zysków.
PERE: Jakie strategie są obecnie preferowane przez instytucje zainteresowane inwestowaniem w tym sektorze?
RD: Jednym z najlepszych sposobów na uzyskanie dostępu do danej klasy aktywów na tak późnym etapie cyklu jest realizacja inwestycji deweloperskich. W całej Europie obserwujemy próby dostania się przez inwestorów na rynek na niższych poziomach cenowych oraz próby wywalczenia dla siebie kawałka tortu poprzez zawiązywanie konsorcjów z deweloperami. Ceny obiektów gotowych i wynajętych są bardzo wysokie, zatem tego rodzaju przedsięwzięcia stanowią pewne zabezpieczenie przed potencjalnymi spadkami.
Inwestorzy zainteresowani są często współpracą z firmami deweloperskimi oferującymi ekspozycję w wielu krajach Europy Zachodniej i Środkowej, gdyż jest to dla nich możliwość dywersyfikacji w skali międzynarodowej. Tylko bardzo nieliczni koncentrują się na pojedynczych krajach. Dodatkowo interesują ich poziomy ilościowe na tyle wysokie, aby uzasadniały ekonomicznie zawiązywanie konsorcjów.. Inwestorzy oczekują od deweloperów świadczenia usług z zakresu pozyskiwania terenów, budowy, pozyskiwania finansowania, zarządzania obiektami, a niekiedy nawet opracowywania strategii wyjścia z inwestycji.
Z punktu widzenia dewelopera zawieranie porozumień z inwestorami na dużą skalę przekłada się na mniejsze nakłady wysiłku związanego z kapitalizacją pojedynczych transakcji. Dodatkowo w celu utrzymania konkurencyjności na dzisiejszym rynku trzeba bezwzględnie skupić się na efektywności realizacji. Procesy decyzyjne muszą przebiegać płynnie i skutecznie. Współpraca z dużym inwestorem pozwala deweloperowi nabrać wiatru w żagle i szybko zawierać transakcje w warunkach nasilonej konkurencji. Jest to też pewna gwarancja stabilności, ponieważ trwała relacja z partnerem będącym niezawodnym źródłem kapitału to dla dewelopera pewność bezpieczeństwa podejmowanych działań.
Tego typu relacje sprawdzają się rzeczywiście tylko wtedy, gdy funkcjonują w formie długofalowej, stabilnej współpracy partnerskiej, w ramach której każdy z partnerów może koncentrować się na możliwościach operacyjnych platformy współpracy. Koniecznie są kompromis, elastyczność w podejściu do indywidualnych transakcji i patrzenie w przyszłość. Naszym zdaniem - pomimo oczywistych turbulencji geopolitycznych - bardzo wysoki poziom popytu, ograniczony poziom podaży i rozwój e-handlu będą nadal w 2019 roku czynnikami korzystnymi dla sektora logistyki w Europie.
