Inwestorzy nie zwolnią znacząco tempa także w związku z kryzysem, a popyt na magazyny utrzyma się na wysokim poziomie. Na co zwrócić uwagę szukając powierzchni magazynowej na wynajem? Jakie są priorytety właścicieli budynków i ich najemców?
Wynajem powierzchni magazynowych a lokalizacja
W procesie wynajmu powierzchni magazynowej najistotniejszym zadaniem jest znalezienie właściwej lokalizacji. Jest to trudne zadanie nawet dla doświadczonych przedsiębiorców, dobrze znających rynek i jego realia. Najbardziej poszukiwane są tereny dobrze widoczne i wyeksponowane, jednocześnie dobrze skomunikowane z głównymi drogami, jak autostrady, co znacząco wpływa na usprawnienie procesów logistycznych.
Ocenę danej lokalizacji należy wykonać z uwzględnieniem specyfiki prowadzonej działalności. Zdecydowana większość hal magazynowych i przemysłowych usytuowana jest na obrzeżach dużych miast lub poza nimi. Taka lokalizacja jest optymalna, ponieważ powierzchnia jest tańsza, a dzięki jej oddaleniu od aglomeracji miejskiej unika się strat związanych z dużym natężeniem ruchu samochodowego i częstych korków.
Należy jednak wspomnieć o nowoczesnym projekcie Panattoni, którym jest miejski magazyn na warszawskich Bielanach. Wydawać by się mogło, że miasta nie są idealnym miejscem na stworzenie przestrzeni magazynowej, jednak City Logistics Warsaw I jest specjalnie dedykowanym magazynem dla firm e-commerce, które potrzebują przestrzeni do obsługiwania zamówień i dostarczania ich do klientów jeszcze tego samego dnia. Dla e-commerce idea ostatniej mili i dostaw jednego dnia jest bardzo ważna, więc powstawanie magazynów na wynajem zlokalizowanych w miastach jest dla nich świetnym rozwiązaniem.
Istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję lokalizacyjną jest także specyfika lokalnego rynku pracy, w tym między innymi stopa bezrobocia i kwestia dostępu do określonych kandydatów do pracy. Ważny czynnik stanowi bliskość Specjalnej Strefy Ekonomicznej, której atutem jest bardzo dobre przygotowanie gruntów - dostęp do mediów, uregulowane kwestie środowiskowe itp. Ma to duże znaczenie dla firm produkcyjnych, które często zamiast budować własny zakład, stawiają na wynajem powierzchni.
Co wpływa na cenę wynajmu powierzchni magazynowej?
Kluczowym czynnikiem jest również cena wynajęcia powierzchni magazynowej wraz ze strefą socjalno-biurową. Wbrew pozorom różnice mogą być duże, dlatego warto skorzystać ze wsparcia doświadczonych ekspertów znających realia rynkowe i potrafiących zarekomendować najlepsze warunki z uwzględnieniem priorytetów klienta. Dzięki temu możliwe jest zredukowanie kosztów i uniknięcie pomyłek obciążających budżet. Cena za wynajem powierzchni magazynowej zależy między innymi od:
- lokalizacji,
- standardu magazynu,
- długości umowy najmu,
- wyposażenia powierzchni magazynowej,
- konieczności przeprowadzenia wymaganych adaptacji przez najemcę.
Powierzchnia magazynowa wyposażona w typowe regały magazynowe będzie tańsza niż przestrzeń, w której będą znajdować się mrożone produkty, czy też będą zainstalowane maszyny do automatyzacji składowania towarów. Wszelkie dostosowania generują dodatkowe koszty, które wynajmujący powinien uwzględnić w cenie. Reasumując, wszystko, co odbiega od standardu deweloperskiego, generuje koszt, który będzie uwzględniony w umowie.
Ważną kwestią jest również opłata eksploatacyjna, czyli service charge, której wysokość oraz elementy składowe są istotne w aspekcie długoterminowego kontraktu, ponieważ przekładają się na duże kwoty. Podczas negocjacji umowy najmu należy precyzyjnie określić ich zakres oraz stworzyć zamknięty katalog opłat.
Często opłaty są niższe w nowych, dopiero oddanych budynkach, ponieważ stosuje się w nich lepsze materiały wykończeniowe. Wpływają one między innymi na lepszą termoizolację, co przekłada się na większą efektywność energetyczną. W Panattoni stawiamy również na ekologiczne instalacje, ograniczające zużycie wody, a także oświetlenie LED obniżające koszty energii elektrycznej. Dzięki temu nasze budynki są nie tylko dostosowane do potrzeb klientów, ale także do obecnie panujących trendów związanych z dbaniem o środowisko naturalne.
Powierzchnie magazynowe budowane pod najemców
Obecna sytuacja jednoznacznie wskazuje, że należy być ostrożnym w kwestii realizacji inwestycji spekulacyjnych. W porównaniu do ubiegłych lat takich inwestycji jest mniej. Obecnie deweloperzy zwykle najpierw kompletują najemców, a na budowę decydują się po poznaniu ich indywidualnych oczekiwań i potrzeb. Zaletą takiego podejścia jest ograniczenie późniejszych adaptacji powierzchni magazynowych, obciążających finansowo dewelopera i wydłużających czas realizacji prac oraz przekazania magazynu do eksploatacji. Ponadto obniża to koszty wynikające z utrzymania obiektu, który nie jest wynajęty.
Poszukiwania odpowiedniej lokalizacji zaczynają się w momencie pozyskania inwestora np. przez operatora logistycznego. W tym przypadku uprzywilejowaną pozycję mają największe firmy, które są bardzo ważne dla właścicieli parków magazynowych ze względu na swój status i generowane przychody. Wydawać by się mogło, że w gorszej sytuacji znajdują się mniejsze przedsiębiorstwa, które potrzebują małych powierzchni magazynowych. W Panattoni stawiamy na współpracę zarówno z międzynarodowymi firmami, jak i mniejszymi, działającymi tylko na lokalnym rynku - minimalna wielkość modułu do wynajęcia to często tylko 1200 m kw. Wszystkim naszym klientom zapewniamy wynajem powierzchni magazynowej dopasowanej do ich indywidualnych potrzeb i wymagań, aby sprawnie funkcjonowali na rynku i stale się rozwijali.
