Specjalny dodatek do magazynu PERE
Inwestycje logistyczne
Znajdowanie idealnego partnera
Aby spełnić oczekiwania różnych inwestorów szukających dziś swojego miejsca w branży nieruchomości logistycznych deweloperzy muszą oferować szeroką paletę strategii – twierdzi dyrektor generalny Panattoni Europe, Robert Dobrzycki, w rozmowie ze Stuartem Watsonem
Szerokie zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości logistyczne oznacza, że wielu różnych inwestorów rozgląda się za niszą odpowiadającą ich indywidualnym potrzebom kapitałowym w branży, gdzie trudno o dostęp do aktywów w atrakcyjnej cenie. Robert Dobrzycki, dyrektor generalny europejskiego członu międzynarodowej firmy deweloperskiej Panattoni, objaśnia PERE strategie kojarzenia rynków i aktywów logistycznych z optymalnymi partnerami kapitałowymi.
PERE: Jakiego typu inwestorzy są dziś najbardziej zainteresowani zwiększeniem swojego zaangażowania na rynku nieruchomości logistycznych?
Robert Dobrzycki: Praktycznie wszystkie: państwowe fundusze majątkowe, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, inwestorzy prywatni. Logistyka stała się w ostatnim czasie bardzo popularna, a jej popularność nadal rośnie przede wszystkim ze względu na trwającą rewolucję e-commerce. Nadal jednak inwestorzy mają różne preferencje co do typu aktywów, profilu ryzyka oraz położenia geograficznego, które układają się w swego rodzaju trójwymiarową matrycę, umożliwiającą dobranie inwestycji odpowiedniego typu.
W naszej branży istnieje wiele typów aktywów: centra realizacji zamówień w sprzedaży internetowej, wielkoformatowe obiekty dla pojedynczego najemcy, miejskie węzły logistyczne na etapie tzw. ostatniej mili, kompleksy typu multi-let dla wielu użytkowników czy też obiekty dostosowane do potrzeb lekkiej produkcji i montażu. Ponadto nie bez znaczenia oczywiście jest postawa danego inwestora wobec ryzyka: akceptacja jego niskiego (strategia dochodowa, tzw. „core”), średniego (strategia wartości dodanej, tzw. „value-add”) lub też wysokiego (strategia oportunistyczna) poziomu. Działamy na terenie Wielkiej Brytanii, Niemiec, Polski, Czech, Słowacji oraz Rumunii, i nasi inwestorzy również skupiają się na różnych obszarach geograficznych.
Jednocześnie w Europie Środkowej obserwujemy silną tendencję, by powstające tu zakłady produkcyjne czy centra obsługi dostaw obsługiwały nie tylko rynki lokalne, ale także rynki Zachodniej Europy. Wielkie firmy podpisują długoterminowe umowy najmu w Europie Środkowej, tak samo jak na zachodzie Europy, i wykorzystują je do obsługi zachodnich rynków. Jednak ze względu na napływ z całego świata inwestorów instytucjonalnych, zainteresowanych długoterminowymi aktywami niskiego ryzyka, co tworzy dynamikę popytu i podaży sprzyjającą Zachodowi, po obu stronach granicy polsko-niemieckiej obowiązują zupełnie inne ceny, nawet na te same produkty o tej samej jakości dla tego samego najemcy, niezależnie od obsługiwanego rynku zbytu.
Ceny są dziś tak wyśrubowane, a polityka cenowa tak agresywna – szczególnie na terenie Wielkiej Brytanii – że różnica pomiędzy aktywami przynoszącymi regularny dochód rzędu 4,25% a budową nowych inwestycji spekulacyjnych o stopie zwrotu 5,5–5,75% jest już uznawana za znaczną. Jeśli ktoś nie żywi obaw wobec działalności deweloperskiej, decyzja nie powinna nastręczać trudności. Ceny doszły do takiego pułapu, szczególnie przy nacisku ze strony inwestorów azjatyckich, zainteresowanych każdą stopą zwrotu, że wielu europejskich inwestorów akceptujących ograniczone ryzyko (strategie core i core plus) zaczyna się interesować deweloperką. Dzięki temu mogą dostać ten sam produkt w lepszej cenie. Łatwiej też im zdobyć dostęp do pewnych aktywów, ponieważ nie stają do przetargu z 10 innymi inwestorami zainteresowanymi tym samym budynkiem czy kompleksem.
PERE: Jak różne typy inwestorów reagują na ryzyko związane z działalnością deweloperską i wynajmem?
RD: Łatwym sposobem na inwestowanie jest udział w przetargach organizowanych przez firmy inwestycyjne, jednak jest to metoda droga i może być też czasochłonna, ponieważ nigdy nie wiadomo, czy uda się dany przetarg wygrać. Deweloperzy oferują wejście do inwestycji na etapie planowania. Dostęp pozarynkowy wycenia się inaczej i tu istnieje duża doza prawdopodobieństwa, że uda się nabyć dany produkt. Tyle że trzeba się wtedy zaangażować w proces współpracy z deweloperem.
Zazwyczaj to deweloper bierze na siebie ryzyko związane z budową. To nasze zadanie. Z drugiej strony cena odzwierciedla poziom ryzyka związanego z najmem. Jeśli znalezienie najemcy jest pewne, oczekiwania co do stopy zwrotu będą inne. Inwestycja w nieistniejący jeszcze obiekt przeznaczony do długoterminowego najmu będzie się charakteryzować lepszą ceną niż zakup już stojącego obiektu przynoszącego dochody – jeśli zwrot z dochodowego aktywa wynosi 5 procent, dzięki współpracy z deweloperem można znaleźć inwestycję z podobnego typu okresem najmu, najemcą i umową przy zwrocie rzędu 5,5 procent.
Jeśli jednak deweloper podejmuje się realizacji spekulacyjnej na zlecenie, wówczas ryzyko związane ze znalezieniem najemcy jest wspólne, a inwestor może oczekiwać wyższej stopy zwrotu.
Inwestorzy ultra-konserwatywni nie są w ogóle zainteresowani aktywami w fazie realizacji, zaś inwestorzy o strategii dochodowej (core) zazwyczaj kupują ukończone realizacje lub projekty na etapie planowania z zabezpieczonym najemcą. Inwestorzy core-plus oraz value-add są otwarci na branżę deweloperską, a czasem nawet podejmują ryzyko związane ze znalezieniem najemcy, szczególnie jeśli akceptują wyższy poziom ryzyka inwestycyjnego oraz specjalizują się w powierzchniach przemysłowych. Rzecz nie w tym, że ich portfele inwestycyjne zawierają duży odsetek projektów obarczonych tego typu ryzykiem, lecz inwestorzy skupiający się na aktywach tej klasy akceptują pewne produkty z pogranicza portfela rokujące wyższą stopę zwrotu z inwestycji w projekty budowlane o charakterze spekulacyjnym.
PERE: Jakie struktury finansowania najlepiej się sprawdzają, i dlaczego?
RD: Będąc deweloperem, można realizować projekty na bazie istniejących relacji bądź szukać finansowania dla każdego projektu osobno. Ta druga opcja jest zazwyczaj trudniejsza i mniej efektywna, jednak czasem deweloperzy, w tym także my, ją podejmują. Działanie w ramach modelu zakładającego współpracę z różnymi inwestorami na bazie różnych strategii pogłębia zaangażowanie na rynkach inwestycyjnych, a jednocześnie poszerza bazę najemców i typów produktów. Oferując jak najszersze spektrum produktów, można zaspokoić wymagania klienta – nawet bardzo dużej firmy – który potrzebuje zakładu produkcyjnego o powierzchni 5.000 m kw, a jednocześnie obsługiwać firmę taką jak Amazon w licznych lokalizacjach na terenie całej Europy, realizując centra realizacji zamówień sięgające 100 czy 150 tys. m kw.
Żeby nie być gołosłownym, w Panattoni zazwyczaj stosujemy podejście indywidualne dla dużych centrów realizacji zamówień, zaś w przypadku mniejszych transakcji staramy się ustalić program lub strategię z inwestorem. Może to być strategia gromadzenia lub budowania i gromadzenia. Możemy nawiązać współpracę z inwestorem, który następnie finansuje szereg projektów inwestycyjnych do momentu uzyskania pewnej masy krytycznej złożonej z mniejszych realizacji. Kiedy już zbudujemy duży portfel złożony z projektów położonych na terenie wielu państw, inwestor może zawsze wycofać się na zasadach rynkowych, dzięki czemu i deweloper, i inwestor pokaźnie zyskują. Czasami wartość wynika z efektu skali.
Aby być w stanie oferować tak szeroką paletę strategii związanych z działalnością deweloperską potrzebne są duże i silne zespoły w terenie. Z reguły firmy zarządzające funduszami dysponują mniejszą liczbą ludzi i bardziej scentralizowanymi systemami. Budownictwo wymaga dostępu do gruntów, najemców oraz lokalnych podrynków. Może to stanowić wyzwanie ponieważ wiąże się ze znacznymi kosztami administracyjnymi, a branża deweloperska charakteryzuje się sezonowością. Developerzy muszą zawsze zwracać uwagę na liczbę realizowanych projektów w odniesieniu do kosztów stałych.
