Specjalny dodatek do magazynu PERE
Europejski rynek nieruchomości logistycznych jeszcze nigdy nie był tak rozgrzany, inwestorzy – zarówno lokalni, jak i globalni – prześcigają się w walce o aktywa do swoich portfeli. W dużym stopniu jest to spowodowane rosnącym entuzjazmem konsumentów wobec zakupów w internecie, a co powoduje konieczność budowy nowego typu centrów realizacji zamówień. Wywodząca się ze Stanów Zjednoczonych firma deweloperska Panattoni otworzyła swój pierwszy oddział w Europie w 2004 r. i od tamtej pory zbudowała mocną markę jako dostawca obiektów logistycznych w Europie Środkowej, Niemczech i Wielkiej Brytanii. Chief Executive Officer Panattoni Europe, Robert Dobrzycki, opowiedział Stuartowi Wilsonowi z PERE o tym, jak jego firma zamierza wkroczyć na pozostałe rynki europejskie na wznoszącej fali e-handlu.
PERE: Czy to dobry moment na ekspansję w Europie?
Robert Dobrzycki: E-commerce przeobraża oblicze logistyki na całym świecie, w tym także w Europie. Wpływa to na zwiększenie popytu wśród naszych klientów, sprzedających coraz więcej za pośrednictwem internetu, ale także wśród inwestorów. Zainspirowani sukcesem e-commerce postrzegają oni aktywa logistyczne jako prawdopodobnie najlepszą dziś klasę aktywów. Są one atrakcyjne zarówno pod względem danych fundamentalnych dotyczących dynamiki popytu i sprzedaży, jak i potencjału wzrostu w przyszłości. Dlatego inwestorzy zwiększają alokację w tym sektorze. Przemiany strukturalne działające na korzyść naszej branży odbywają się kosztem tradycyjnego handlu, zaś logistyka handlu internetowego wypiera aktywa z branży handlu detalicznego. Nie jesteśmy już tylko deweloperem powierzchni przemysłowych, ale również firmą realizującą obiekty na potrzeby handlu detalicznego w internecie.
Znajdujemy się obecnie w dość późnej fazie cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości. Jednak wzmożony popyt ze strony najemców oraz inwestorów obserwowany na rynkach, gdzie już jesteśmy obecni, podpowiada nam, że to dobry moment na podbój nowych obszarów. W pierwszych latach działalności Panattoni na Starym Kontynencie skupialiśmy się głównie na Europie Środkowej. Tu widzieliśmy popyt napędzany głównie przez logistykę na potrzeby przemysłu oraz przez dostęp do taniej siły roboczej. Motorem obecnej ekspansji na zachód Europy jest nie produkcja, lecz wzrost konsumpcji wynikający z rozkwitu handlu w sieci. Oczywiście Europa Zachodnia jest rynkiem dojrzałym i stabilnym, jednak zmiany związane z rozwojem e-commerce mają wpływ na cały łańcuch dostaw w handlu detalicznym. Z tego punktu widzenia Europę Zachodnią można uznać za rynek wschodzący, a obecne czasy za dobry moment dla takiego dewelopera jak my, żeby na ten rynek wejść.
Działamy już na terenie Wielkiej Brytanii i Niemiec, wchodzimy do Holandii i Hiszpanii. W przyszłości będziemy spoglądać w stronę Francji i Włoch. Handel detaliczny w internecie będzie rosnąć w całej Europie, jednak najszybciej w Europie Zachodniej ze względu na wyższy poziom wydatków na konsumpcję. Obecnie na Starym Kontynencie realizujemy więcej powierzchni logistycznych niż jakikolwiek inny deweloper, dysponując wewnętrznymi strukturami oraz relacjami z klientami, które ułatwią nam ekspansję w Europie Zachodniej na fali zmian związanych z rozwojem e-commerce.
PERE: Dlaczego zaczęliście od Holandii i Hiszpanii?
Robert Dobrzycki: Holandia, chociaż nie jest wielkim krajem, dysponuje portami morskimi i jest centralnie położona w zachodniej części kontynentu, przez co pełni rolę wrót Europy. Obiekty logistyczne w Holandii często, oprócz lokalnej populacji, obsługują również inne państwa europejskie. Właśnie ta strategiczna pozycja czyni z tego kraju ważny rynek dla każdego dewelopera logistycznego. Podaż gruntów jest niska, ceny wysokie, a konkurencji nie brakuje – nie jest to więc łatwy rynek do podbicia. Z drugiej strony, wielu z aktywnych deweloperów to lokalni gracze, a my jako wielka międzynarodowa organizacja będziemy mieli lepszy dostęp do klientów i inwestorów z zagranicy pragnących zwiększyć swoje zaangażowanie na tym rynku. Trwa rekrutacja lokalnego zespołu do biura, ponieważ zawsze warto mieć kogoś na miejscu, szczególnie jeśli chodzi o zakup ziemi. Dobrym rozwiązaniem może być strategia ukierunkowana na inwestycje typu „brownfield” – nabywanie starszych gruntów, rekultywacja i/lub rozbiórka istniejących budynków. Z drugiej strony musimy zachować elastyczność, by móc sprawnie kojarzyć pojawiające się możliwości z oczekiwaniami klientów i inwestorów.
Również w Hiszpanii konkurencja ze strony międzynarodowych deweloperów jest stosunkowo niska, chociaż w odróżnieniu od Holandii tamtejsza działalność logistyczna skupia się raczej na obsłudze lokalnych rynków Hiszpanii i Portugalii. Klienci Panattoni w Hiszpanii mogą prowadzić globalną działalność w branży e-commerce, lecz przeważnie będą obsługiwać lokalnych konsumentów. Rynek nieruchomości logistycznych przejawia już sporą aktywność w Barcelonie, Madrycie i Walencji, jednak w innych miastach generujących popyt na zakupy internetowe zasobów jest znacznie mniej. Klientów wyszukujemy na podstawie analiz populacji i konsumpcji, inwestorzy pojawiają się później.
Naszym celem jest zbudowanie solidnej w 2020 r bazy w tych dwóch krajach., a jednocześnie rozglądamy się za ludźmi, którzy pomogliby nam w ekspansji we Włoszech i Francji. W pracy nad nowymi kierunkami ekspansji będziemy współpracować z kilkoma strategicznymi partnerami inwestycyjnymi, tak samo jak miało to miejsce w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Staramy się jednak, by nasza sytuacja finansowa była na tyle stabilna, żebyśmy mogli podejmować pojawiające się możliwości, nawet nie wpisujące się w naszą strategię joint venture, które jednocześnie są zbyt wymagające w realizacji dla małych podmiotów lokalnych.
PERE: Skoro popyt na nieruchomości logistyczne jest tak wysoki, to czy dojrzałe rynki europejskie nie noszą znamion przegrzania?
Robert Dobrzycki: Niemcy nadal są postrzegane przez inwestorów jako najbardziej atrakcyjny rynek logistyczny w Europie. Kraj ten ma największą populację, najwyższe wskaźniki konsumpcji oraz silną bazę przemysłową, jak również centralne położenie w Europie. Co za tym idzie, wśród inwestorów panuje ogromna rywalizacja, wszyscy chcą być obecni na tym rynku. Ci, którzy nie są w stanie zdobyć aktywów w odpowiedniej cenie w Niemczech czy Europie Zachodniej, spoglądają ku Europie Środkowej, gdzie często obiekty logistyczne obsługują konsumentów z Niemiec i innych państw Zachodniej Europy, tyle że z bardziej niskokosztowych lokalizacji zapewniających jednocześnie lepszy dostęp do pracowników, jak Polska czy Czechy. Różnica w rentowności centrów realizacji zamówień położonych po przeciwnych stronach granicy polsko-niemieckiej może sięgać 150 punktów bazowych, nawet jeśli są prowadzone przez tę samą firmę i obsługują mniej więcej te same rynki. To zachęca do inwestowania, ponieważ różnica w rentowności nie znajduje uzasadnienia w faktach – inwestycja po wschodniej stronie granicy będzie prawdopodobnie nawet bardziej atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Jest wielu inwestorów z Azji zainteresowanych Europą Środkową i nabywaniem aktywów oferujących wyższą rentowność.
Wśród inwestorów da się zauważyć pewną ostrożność. Jednak wielu z nich uważa, że nawet jeśli znajdujemy się w później fazie cyklu koniunkturalnego, ta klasa aktywów jest prawdopodobnie najlepszą opcją na obecnym etapie. Patrząc na stopy procentowe i stopy zwrotu z innych typów inwestycji, inwestorzy muszą ulokować część środków w nieruchomościach. Pod tym względem nie ma obecnie lepszej klasy aktywów niż logistyka, ze względu na dynamikę napędzaną przez e-commerce. Ryzyko szerszego spowolnienia gospodarczego jest realne – jego oznaki są widoczne nawet dziś – ale uważamy, co podzielają nasi inwestorzy, logistyka ma doskonałe warunki, żeby przejść przez kryzys suchą stopą. Obserwujemy to właśnie w Wielkiej Brytanii. Brexit z pewnością przystopował decyzje biznesowe i osłabił gospodarkę, ale nie miało to prawie żadnego wpływu na handel internetowy.
PERE: Czy inwestorzy oswoili się już z wyspecjalizowanymi obiektami logistycznymi budowanymi na potrzeby e-commerce?
Robert Dobrzycki: Coraz więcej najemców wykorzystuje wielkoformatowe, wysoce zautomatyzowane, wielokondygnacyjne budynki, więc do pewnego stopnia ta klasa aktywów staje się standardem. Mimo to nadal uważa się, że ich atrakcyjność dla szerokiego spektrum najemców może być dość ograniczona. Są jednak pewne sposoby pomagające inwestorom zaakceptować aktywa tej klasy. Deweloperzy mogą niwelować ryzyko, domagając się dłuższych okresów najmu.Z drugiej strony koszty ponoszone na te obiekty przez przedsiębiorstwa prowadzące sprzedaż internetową, wraz z trudnościami związanymi z rekrutacją i retencją pracowników, zmniejszają ryzyko szybkiej wyprowadzki najemcy. Obiekty zorientowane na logistykę tzw. ostatniej mili, są znacznie mniej problematyczne. Ze względu na ich lokalizację w granicach miast trudno wyobrazić sobie, by mogły stracić na wartości.
PERE: Przed jakimi wyzwaniami stoi europejska logistyka? Jakie będą dominujące trendy na rynku w 2020 r.?
Robert Dobrzycki: Słaba dostępność gruntów może być takim wyzwaniem., Na niektórych rynkach problematyczne staje się uzyskanie pozwoleń na budowę, ponieważ planiści obawiają się niekorzystnych konsekwencji działalności logistycznej, jak np. większego ruchu drogowego. Jednak biorąc pod uwagę znacząco wyższą pracochłonność e-commerce w porównaniu do tradycyjnej logistyki, głównym wyzwaniem jest czynnik ludzki. Największą obawą najemcy przy wyborze lokalizacji jest ryzyko niedoboru rąk do pracy. Ta kwestia często ma wyższy priorytet niż konkretne parametry budynku. Czasami odpowiedzią może być automatyzacja Wielekroć jest ona pomocna, ale nie rozwiązuje problemu całościowo. To dostępność siły roboczej decyduje o tym, gdzie swoje obiekty chcą lokować klienci, i dlatego ten czynnik będzie w przyszłości determinował atrakcyjność danej lokalizacji.
W Europie Zachodniej przybędzie mnóstwo obiektów ostatniej mili. Już dziś widać, że internetowi detaliści w Wielkiej Brytanii i Niemczech przebudowują swoje łańcuchy dostaw, aby móc sprawniej obsługiwać swoich klientów. Nie sądzę, by rentowność w Niemczech jeszcze bardziej spadła. Stopy zwrotu będą stymulowane wzrostem czynszów – jednak możliwa jest kompresja w górnym pułapie stawek w Hiszpanii, Włoszech oraz Europie Środkowej, ponieważ apetyt na tę klasę aktywów będzie tylko rósł. Inwestorzy z Azji będą nadal obecni w Europie, starając się nabywać nieruchomości logistyczne. W Wielkiej Brytanii można spodziewać się większego stopnia pewności w przyszłym roku, a wraz z tym być może więcej klientów spoza branży e-commerce będzie zainteresowanych zawieraniem umów najmu.
