Dlaczego brownfield jest atrakcyjny dla inwestorów?

Panattoni ma na swoim koncie realizację ponad 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego projekty, które powstały na terenach poprzemysłowych szybko zwiększają swój udział. W 2021 r. inwestycje typu brownfield stanowiły 35% oddanej do użytku powierzchni! Dlaczego atrakcyjność terenów poprzemysłowych zwiększa się w tym tempie?

Atrakcyjne położenie. Tereny poprzemysłowe znajdują się zazwyczaj w obrębie miast, w których jest coraz mniej gruntów dostępnych i nadających się pod zabudowę magazynową. Z kolei popyt na magazyny miejskie rośnie, wraz z bardzo dynamicznym rozwojem i potrzebą świadczenia usług e-commerce. Dodatkowo tereny te są dobrze skomunikowane z siecią dróg szybkiego ruchu i zazwyczaj wymagają tylko przebudowy istniejącej infrastruktury, bez konieczności doprowadzenia np. długiego przyłącza, kosztownych wodociągów czy drogi dojazdowej

Zrównoważony rozwój. Rozwój przestrzenny miast koliduje z ochroną gruntów o wysokiej przydatności dla rolnictwa. Inwestorzy mając na uwadze racjonalne gospodarowanie gruntami oraz kierując się zasadą zrównoważonego rozwoju poprzez działania rewitalizacyjne i remediacyjne przyczyniają się do ochrony powierzchni ziemi. Przygotowanie terenów zdegradowanych, na których występują zanieczyszczenia ziemi, do pełnienia funkcji składowo-magazynowo-logistycznych, wpisuje się w ustawowy obowiązek ochrony gruntów rolnych przed antropopresją.

zdjęcie powyżej: miejsce, gdzie powstanie Panattoni Park Mannheim Ost 

Są również wyzwania. Największymi wyzwaniami są kwestie środowiskowe i planistyczne. Tereny poprzemysłowe to zazwyczaj obszary z długoletnią historią, często z zanieczyszczonymi gruntami i wodami gruntowymi, znajdujące się blisko zabudowy mieszkaniowej. Z jednej strony prace budowlane w takim środowisku mogą być chwilowo uciążliwe dla okolicznych mieszkańców. Z drugiej zaś lokalizacje te często są wspierane przez samorządy, gdyż tereny poprzez ich przebudowę nie zmienią funkcji i zostają „przywrócone” miastu, budują pozytywny wizerunek, zwiększając swoją wartość.

W przypadku ograniczeń planistycznych – nadanie tym terenom w planie miejscowym przeznaczenia P/U (czyli przemysłowo-usługowe), narzuca bardziej surowe kryteria oceny gruntów pod kątem zanieczyszczeń. Najczęściej, na takich terenach w świetle obowiązujących przepisów, stwierdzane są przekroczenia substancji stwarzających ryzyko dla zdrowia. Ze względu na bardzo niskie dopuszczalne zawartości niektórych substancji powodujących ryzyko, mogą to być punktowe, losowe przekroczenia, które nie świadczą o wielkoobszarowym zanieczyszczeniu środowiska gruntowo-wodnego, co jednak nakłada na właściciela gruntu obowiązek zgłoszenia zanieczyszczenia do RDOŚ.

Warto dodać, że obowiązek rewitalizacji terenów poprzemysłowych, poprzez zapisy i ograniczenia w planach miejscowych czy lokalnych programach rewitalizacji spoczywa zwykle na właścicielu gruntu. Przepisy dotyczące zanieczyszczenia gleby i ziemi nakładają obowiązek przeprowadzenia remediacji na władających takimi terenami lub sprawców zanieczyszczenia. W przypadku historycznych zanieczyszczeń i przetargów publicznych, jako inwestorzy chcielibyśmy liczyć na pomoc samorządów czy rządu np. w uzyskiwaniu decyzji remediacyjnych lub bonifikatach przy zakupie. I ostatnio pojawił się pozytywny sygnał - możliwość uzyskania dofinansowania z NFOŚiGW na rewitalizację terenów zdegradowanych, w tym remediację.

Satysfakcje i wymierne korzyści. Inwestycje są trudniejsze z technicznego punktu widzenia, wymagają rozbiórek i remediacji gruntów zanieczyszczonych, ale przez to są ciekawsze w realizacji. Współpracujemy z większością Regionalnych Dyrekcji Ochrony Środowiska i w większości przypadków mamy pozytywne doświadczenia. Przygotowujemy się lub jesteśmy w trakcie inwestycji na gruntach zdegradowanych i zanieczyszczonych, które przez wiele lat leżały odłogiem i nie było wokół nich zainteresowania inwestorów. Pozytywnym przykładem jest nasz park Szczecin Załom - budowany na terenie byłej niemieckiej fabryki silników do samolotów Junkers a potem fabryki kabli. Nie zmieniamy tam funkcji terenu, poradziliśmy sobie z bardzo rozległym i głębokim zanieczyszczeniem gruntów, co przyczyni się bezpośrednio do poprawy jakości wód gruntowych. Mamy wiele takich lokalizacji na Śląsku. Dobrym przykładem jest inwestycja w Zabrzu na terenie byłej fabryki domów lub w Rudzie Śląskiej na terenie składowiska odpadów pogórniczych. Dzięki uzyskaniu decyzji remediacyjnych mogliśmy bezpiecznie przystąpić do ich realizacji.