Warum Logistikimmobilien immer gefragter werden

Logistikimmobilien: Warum gewerblich genutzte Gebäude immer gefragter werden

Wenn es um das Thema Wirtschaft geht, wird eine Voraussetzung für wachsende Handelsströme oft unterschätzt. Dabei ist gerade sie der Ausgangspunkt für eine funktionierende Lieferkette: Die Logistikimmobilie ist eine der Grundlagen für die flächendeckende Versorgung der Bevölkerung und den überregionalen Warenaustausch. Früher ausschließlich als Zwischenlagerplatz verstanden, spielen Logistikimmobilien heute eine immer wichtigere Rolle im Wandel des Konsumverhaltens: Mit dem E-Commerce-Boom verlagert sich das Geschäft zunehmend vom Zwischenhändler direkt zum Kunden (B2C), weshalb Unternehmen Logistikimmobilien immer häufiger auch für die Kommissionierung, das Fulfillment sowie für die Qualitätssicherung und das Retourenmanagement nutzen.

Logistikimmobilien ermöglichen modernen Konsum 

Die Globalisierung, die digitale Vernetzung sowie der Online-Handel haben die Weltwirtschaft und nicht zuletzt auch den privaten Gebrauch von Waren und Rohstoffen drastisch beschleunigt. Damit hat sich auch die Bedeutung der Logistikimmobilie verändert. Um mit den schnellen Kaufabschlüssen mithalten zu können und den Anforderungen an immer kürzere Lieferzeiten gerecht zu werden, benötigen Unternehmen einen Logistikstandort, der sowohl zur Lagerung als auch für die Kommissionierung und das Fulfillment genutzt werden können.

Insbesondere durch den immer stärker werdenden E-Commerce steigt die Nachfrage nach Logistikimmobilien rasant. Der direkte Handel zwischen Unternehmen und Kunde (B2C) sowie der immer stärker geforderte Same Day Delivery-Anspruch erfordern einen konstanten Ausbau dieser Assetklasse. Hoher Flächenbedarf, große Nähe zum Kunden und vielseitige Nutzbarkeit sind die heutigen Anforderungen, die Unternehmen an Logistikimmobilien in Deutschland stellen.

Welche Immobilie eignet sich für welche Verwendungszwecke? 

Logistikimmobilie ist nicht gleich Logistikimmobilie. Der Begriff umfasst bis zu fünf verschiedene Arten:

Die Lagerhallen sind die Klassiker unter den Logistikimmobilien. Sie dienen der Lagerung von Waren und Gütern und können in Höhe und Auslagerung variieren. Je nach Art des Lagergutes ändern sich auch die Anforderungen an das Lager, weshalb sich aus diesen Lagerhallen häufig Speziallager entwickeln. Durch gesetzliche Vorgaben, die die Bauweise und die Abläufe in der Logistik bestimmen, sind Speziallager auf spezifische Funktionen, wie beispielsweise die Kühlung oder die Lagerung von Gefahrstoffen, zugeschnitten. Um die Kühlkette nicht zu unterbrechen, brauchen Kühllager beispielsweise Räume mit gleichbleibender Temperatur, um verderbliche Ware bei Bedarf zwischenzulagern. Brandgefährdende Materialien erfordern eine getrennte Lagerung in jeweils zulässigen Maximalmengen. Giftige Stoffe müssen in eigens für sie vorgesehenen Behältern konfektioniert werden. Im Idealfall werden die geltenden gesetzlichen Vorschriften bereits beim Neubau der Logistikhalle berücksichtigt.

In Umschlaghallen geben Unternehmen kurzzeitig ihre Waren aus dem Fernverkehr ab und führen sie durch Cross Docking dem Nahverkehr zu. Nach der Kommissionierung durch den Lieferanten werden die Artikel hier nur noch sortiert und zwischengelagert. Da diese Art der Logistikimmobilien keine Lagerhaltung beinhalten, besitzen Umschlaghallen eine Vielzahl von Toren sowie eine niedrige Hallenhöhe und -tiefe, um die Verladewege möglichst kurz zu halten.

Distributionshallen vereinen die Eigenschaften von Lager- und Umschlaghallen miteinander. Auf diesen Logistikflächen werden Artikel sowohl eingelagert als auch kommissioniert und verteilt. Die Hallenhöhe und -tiefe der Distributionshalle ist jedoch deutlich größer als die der Umschlaghalle. Außerdem ist die Distributionshalle mit mehr Toren als eine Lagerhalle versehen.

Häufig zählen auch Hochregallager zu Logistikimmobilien. Dabei handelt es sich jedoch um eine Betriebseinrichtung, die auch als solche besteuert wird. Im engeren Sinne sind Hochregallager überdachte Regale mit hoher Raumausnutzung, die zumeist über ein Lagerverwaltungssystem automatisiert in Betrieb genommen werden.

Logistikimmobilie nach Maß  

Erfahrene Projektentwickler unterscheiden bei der Immobilienentwicklung zwischen verschiedenen Modellen. So eignen sich beispielsweise Built-to-suit- (BTS) und Built-to-own-Lösungen (BTO) besonders für Unternehmen mit speziellen Ansprüchen, wie beispielsweise die Implementierung eines komplexen Brandschutz- und Löschkonzeptes oder die Umsiedelung des gesamten Headquarters in die neue Immobilie. Dabei passen die Entwickler die Assetklasse beim Neubau maßgeschneidert auf die Wünsche des Kunden an.

Für viele kurzfristige Bedarfe kann die mehrmonatige Bauphase einer Built-to-suit- oder Built-to-own-Immobilie jedoch zu viel Zeit in Anspruch nehmen. Hier bieten Projektentwickler spekulative Park-Lösungen an. Diese Logistikimmobilien werden ohne Vorvermietung realisiert, werden durch Investoren gefördert und sind nicht an individuelle Lösungen gebunden. Durch die Drittverwertbarkeit wird der Bedarf an vielseitig nutzbaren Logistikimmobilien für den schnelllebigen Markt effizient gedeckt. Integrieren sich zukünftige Nutzer rechtzeitig in die Planung, lassen sich die spezifischen Wünsche an ihre angemieteten Flächen zumeist berücksichtigen

Eine Alternative zu solchen Park-Lösungen sind sogenannte City Dock Gewerbeparks, die sich besonders für Unternehmen aus den Bereichen Produktion, Gewerbe und Handel eignen.  Die Immobilie verbindet universelle Nutzbarkeit mit individueller Flexibilität, indem sie Lagerhalle und Produktionsfläche miteinander verbindet – alles in urbaner, zentraler Lage. Durch die Nähe zum Endkunden eignen sich City Docks besonders für Unternehmen, die auf die letzte Phase des Lieferkettenprozesses, die Last-Mile-Lieferung, spezialisiert sind.  Zudem ermöglichen individuell gestaltbare Flex- und Büroflächen genügend Spielraum für verschiedenste Nutzer: ob KMU, Start-Ups, D2C-Businesses oder Händler.

Die ideale Logistikimmobilie

Um die immer größer werdende Nachfrage zu bedienen und mit dem modernen Konsum mitzuhalten, muss sich die Logistikbranche weiterentwickeln. Erfahrene Projektentwickler legen daher bei der Entwicklung von Logistikimmobilien ein besonderes Augenmerk auf eine möglichst effektive Flächennutzung.

Zwar steigt die Nachfrage nach nutzbaren Flächen rapide an, jedoch sinkt gleichzeitig das Angebot verfügbarer Flächen in Deutschland. Im Sinne einer vorausschauenden Flächennutzung ist es daher erforderlich, jeden Quadratmeter des vorhandenen Raums bestmöglich zu nutzen. Die nachhaltigste und ökologischste Art der Flächennutzung sind daher Revitalisierungen von Brownfields.

Um eine spätere Vermietung oder einen Verkauf an Dritte zu ermöglichen, ist es sinnvoll, bereits während der Projektentwicklung die Drittverwertbarkeit der Flächen zu berücksichtigen. Dafür setzen Industrieimmobilienentwickler folgende Standards in ihren Projekten um:

• Die Hof- und Rangierfläche des Gebäudes hat eine Mindesttiefe von 35 Meter.
• Die Bodentragfähigkeit muss fünf Tonnen pro Quadratmeter betragen.
• Bei eingeschossigen Hallenflächen ist eine Hallenhöhe von mindestens zehn Metern UKB sinnvoll.
• Um eine sichere Zufahrt mit Lkw zu ermöglichen, wird pro 1000 Quadratmeter ein Tor eingeplant.
• Die Tore haben idealerweise einen Rangierabstand von mindestens 35 Metern für Sattelschlepper und Gliederzüge.
• Neben der reinen Logistiknutzung sollten zudem fünf bis zehn Prozent der Gesamtfläche darauf ausgelegt werden, als Büro- und Sozialflächen zu dienen.

Auch unter ökologischen und sozialen Aspekten lassen sich die Logistikimmobilien nachhaltig, sozial verantwortlich und ressourcenschonend realisieren. Die sogenannten ESG-Kriterien gliedern die Maßnahmen zum verantwortungsvollen Handeln von Unternehmen in drei zentrale Bereiche: Umwelt (Environment), Soziales (Social) und Aufsichtsstrukturen (Governance). Um den CO2-Fußabdruck für die Logistikbranche effektiv zu reduzieren, können Projektentwickler viele klimafreundliche Ansätze implementieren. So sind Photovoltaikanlagen, E-Ladestationen, Wärmepumpen, LED-Beleuchtung und die Wiederverwertung von Regenwasser nur einige der Potentiale für eine grüne Zukunft der Industrie.

Auf den Projektentwickler kommt es an

Auf der Suche nach der passenden Logistikimmobilie sollten Unternehmen sich an erfahrene Projektentwickler wenden, die die Anforderungen der Branche und die individuellen Wünsche des Unternehmens berücksichtigen. Doch wodurch zeichnet sich ein Spezialist für Industrie- und Logistikimmobilien aus?

Zunächst sollte der Entwickler eine weitgreifende Marktkenntnis mit sich bringen. Das Ausschöpfen des Marktes garantiert Investitionssicherheit – sowohl für die Mieter als auch die Investoren.  Darüber hinaus ist das Dienstleistungsangebot eines Projektentwicklers interessant. Dieses beinhaltet ein umfangreiches Spektrum an Services wie Strategieempfehlungen, Standortbeschaffung, Finanzierung sowie eine professionelle Immobilienverwaltung. Besonders die Immobilienverwaltung (oder Property Management) kostet Unternehmen oft viel Zeit. Hier können erfahrene Projektentwickler auf Anfrage die kaufmännische und technische Betreuung der realisierten Logistikhalle auch nach Fertigstellung und Übergabe übernehmen.

Zudem legen verantwortungsbewusste Logistikimmobilienentwickler großen Wert auf die nachhaltige Planung und Berücksichtigung der ESG-Kriterien bei der Projektumsetzung.

Fazit

Das veränderte Konsumverhalten im modernen Handel und der Wirtschaft hat die Anforderungen an die Assetklasse der Logistikimmobilien verändert. Die heutige Logistikimmobilie geht weit über die Funktion einer einfachen Lagerhalle hinaus. Für individuelle Lösungen, angepasst an die Bedürfnisse der Nutzer, haben erfahrene Projektentwickler ein breites Produktportfolio. Unternehmen mit spezifischen Anforderungen erhalten mit Built-to-suit-Immobilen ein maßgeschneidertes Ergebnis, während flexibel aufgestellte Firmen, deren Flächenbedarf sich verändern kann, in Gewerbeparks wie den City Docks gut angesiedelt sind.  Um die hohe Nachfrage angesichts des steigenden Flächenmangels in Deutschland effizient decken zu können, planen erfahrene Projektentwickler die Immobilie einerseits angepasst an die Bedürfnisse der Nutzer und andererseits im Sinne einer Drittverwendungsfähigkeit.