Brownfield: Warum die Revitalisierung alter Industrieareale die Zukunft der Immobilienbranche ist

Attraktive Logistikflächen sind knapp

Besonders Logistikdienstleister, Industrie- und Handelsunternehmen suchen immer stärker nach geeigneten Liegenschaften in Deutschland. Erklären lässt sich der Bedarf so:

• Deutschland liegt zentral in Europa. Als Mittelpunkt auf der Nord-Süd- und West-Ost-Achse ist das Land sehr wichtig für den logistischen Gütertransport.
• Seit der Coronapandemie boomt der E-Commerce-Handel noch mehr. Dadurch ist auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien zur (Zwischen-)Lagerung gestiegen.
• Die Pandemie und der Ukraine-Krieg zeigen, wie anfällig internationale Lieferketten sind. Um unabhängiger von der Lieferkette zu sein, verlagern Hersteller ihre Produktion zunehmend zurück in das Ursprungsland. Dafür benötigen sie regionale Lagerkapazitäten.

Das Problem: Bebaubare Flächen sind knapp. Besonders in den Metropolregionen. Deshalb herrscht ein intensiver Wettbewerb rund um die wenigen, noch verfügbaren Grundstücke, deren Preise deutlich steigen. Außerdem unterliegen Neuausweisungen von Industrie- und Gewerbegebieten einem langatmigen Genehmigungsprozess. Dieser wird zusätzlich durch den Regionalplan erschwert, der vorschreibt, dass Grünflächen entsprechend ihrer Planung genutzt werden. Daher rückt die Revitalisierung bestehender Industrieflächen immer mehr in den Fokus.

Definition Brownfield: Was ist das überhaupt?

Der Begriff Brownfield bezeichnet brachliegende, gegebenenfalls kontaminierte Gewerbe- und Industrieareale, die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Bei der Vornutzung von Industriebrachen handelte es sich zumeist um emissionsintensive Fabriken, die Lärm, Staub oder Geruch verursachten und bei denen zusätzlich mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Durch die Dekontamination der Altlasten steigt die Attraktivität der umliegenden Areale und eine Gefährdung von Boden und Grundwasser wird ausgeschlossen.

Die Erschließung eines Brownfields ist aufgrund der potenziellen Altlasten sehr anspruchsvoll. Daneben müssen sich Entwickler auch mit den Schlüsselthemen Artenschutz, Lärmbelastung, Verkehr und besondere Anforderungen im Bebauungsplan auseinandersetzen.

Im Gegensatz dazu steht das Greenfield, das als nicht bebaute oder vermarktete Fläche vormals beispielsweise landwirtschaftlich genutzt wurde. Für die Umwandlung des Greenfields in eine gewerbliche Nutzung ist ein entsprechendes Baurecht nötig.

Worin unterscheiden sich Revitalisierung und Redevelopment?

Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) unterscheidet bei der Revitalisierung in das Development von Greenfield-Flächen und das Wiederaufbereiten von Brownfield-Arealen. Bei Bestandsgrundstücken und -gebäuden bezeichnet Revitalisieren den Vorgang, bauliche Strukturen an veränderte Nutzerbedürfnisse anzupassen.

In der Flächensanierung steht der Begriff Revitalisierung für das Aufbereiten brachliegender Konversionsflächen. Die Strategie dabei ist, das Brownfield aufzuarbeiten und die Fläche für einen neuen Bau nutzbar zu machen. Danach folgt die Redevelopment, bei dem das Brownfield wieder einer wirtschaftlichen Nutzung zugeführt wird. Mit diesem Ansatz werten Unternehmen das vorhandene Grundstück auf

Vorteile eines Brownfields

Die brachliegenden Areale sind in nahezu allen Regionen vorhanden. Nach Informationen des Deutschen Brownfieldverband (DEBV) stehen in Deutschland circa 150.000 Hektar ungenutzte Brachflächen zur Verfügung. Und die Tendenz steigt. Ihre Revitalisierung ist eine riesige Chance für Unternehmen, um der Flächenknappheit zu entgehen und hochmoderne Logistikimmobilien in attraktiven Lagen zu entwickeln.

Aufgrund ihrer Historie liegen Brownfields häufig in bereits gut erschlossenen Gewerbe- oder Industriegebieten. Somit stehen neue Flächen, teilweise in Innenstadtnähe, für neue Projekte zur Verfügung. Kommunen profitieren durch die von den Logistikimmobilienentwicklern durchgeführte Neuentwicklung inklusive der Beseitigung sanierungsbedürftiger Bodenverunreinigungen. So manche Brownfield-Flächen sind zudem mit Kampfmitteln belastet.  Im Zuge der Neuentwicklung werden diese geborgen und beseitigt. Auf den alten Industriearealen siedeln sich nach der Entwicklung der Logistikimmobilien neue Firmen an, sodass neue Arbeitsplätze entstehen.

Brownfields überzeugen durch hohe Nachhaltigkeit

Brownfields tragen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs bei und stoppen die weitere Versiegelung wertvoller Landwirtschaftsflächen, Greenfields oder schützenswerter Natur.

Da Immobilienentwicklungen häufig mit hohen CO₂-Emissionen einhergehen, rückt das Gesamtziel einer klimaschonenden Realisierung immer mehr in den Fokus führender Immobilienentwickler. Dies beginnt bereits in der ersten Projektphase mit der Brownfield-Revitalisierung und endet nach Fertigstellung mit der Implementierung von CO₂-neutralen Maßnahmen.

Projektentwickler zielen mit dem Ansatz der Revitalisierung einer Brownfield-Fläche daher stets auf die nachhaltige Entwicklung der geplanten Immobilie. Um die Nachhaltigkeitsziele ihrer Projekte zu erfüllen, können Immobilienentwickler auf verschiedene Maßnahmen zurückgreifen.

Dazu zählt neben der naturnahen Gestaltung der Außenanlagen auch die Wiederverwertung der alten, bereits vorhandenen mineralischen Bausubstanz (RC Material), wenn Bestandsgebäude abgerissen werden. Ein nachhaltiger Nebeneffekt, der durch die Verwendung von RC Material entsteht, ist die Einsparung von CO₂, sowie die Reduzierung von LKW-Verkehr während der Rückbau- und Bauphase. Durch die Wiederverwendung muss das Material nicht abgefahren werden.

Inzwischen setzen führende Logistikimmobilienentwickler auf eine energieeffiziente und nachhaltige Bauweise, die zum Klimaschutz beiträgt. Dies umfasst Tragkonstruktionen aus Holz und eine gute Dämmung des Dachs und der Wände. Damit reduziert sich der Energieverbrauch und Wärme- sowie Kälteverlust bleiben gering.

Bei der Realisierung setzen Entwickler auf die Integration regenerativer Energiequellen rund um Sonne, Wind und Wasser sowie Geothermie. 

Photovoltaikanlagen erzeugen grünen Strom, der den erhöhten Energiebedarf in der Logistik gut abfangen kann. Über Luft-Wärme-Pumpen werden die Immobilien nachhaltig und effizient geheizt. Intelligente digitale Messsysteme (Smart Metering) erkennen zudem Einsparpotenziale und sparen so Zeit und Ressourcen. Mit begrünten Dächern lässt sich Regenwasser filtern und stauen. Elektroladestationen für E-Autos und E-Bikes nutzen den auf dem Dach produzierten grünen Strom.

Von der Revitalisierung des Brownfields bis zur Fertigstellung der Immobilie tragen all diese Punkte langfristig dazu bei, den Klimaschutz im Bereich der Logistikimmobilien entscheidend voranzutreiben.

Fazit

Auf der Suche nach einer Alternative zur „grünen Wiese“ bergen Brownfields aufgrund ihrer bereits vorhandenen Infrastruktur ein enormes Potenzial. Bei der Revitalisierung längst verlassener Areale tragen Projektentwickler Altlasten ab und geben gleichzeitig der Kommune Arbeitsplätze und Steuereinnahmen zurück. Ein Projektentwickler mit dem entsprechenden Know-how bietet seinen Kunden eine ressourcenschonende Möglichkeit, Immobilien in optimalen Lagen zu entwickeln – und trägt mit seinem Projekt auf nachhaltige Weise zum innerstädtischen Strukturwandel bei.