Attraktive Logistikflächen sind knapp
Besonders Logistikdienstleister, Industrie- und Handelsunternehmen suchen immer stärker nach geeigneten Liegenschaften in Deutschland. Erklären lässt sich der Bedarf so:
Deutschland liegt zentral in Europa. Als Mittelpunkt auf der Nord-Süd- und West-Ost-Achse ist das Land sehr wichtig für den logistischen Gütertransport.
Der E-Commerce-Handel steigt weiterhin. Dadurch erhöht sich auch die Nachfrage nach Logistikimmobilien zur (Zwischen-)Lagerung.
Die Herausforderungen und Krisen vergangener Jahre zeigen, wie anfällig internationale Lieferketten sind. Um unabhängiger von der Lieferkette zu sein, verlagern Hersteller ihre Produktion zunehmend zurück in das Ursprungsland. Dafür benötigen sie regionale Lagerkapazitäten.
Das Problem: Bebaubare Flächen sind knapp. Besonders in den Metropolregionen. Deshalb herrscht ein intensiver Wettbewerb rund um die wenigen, noch verfügbaren Grundstücke, deren Preise deutlich steigen. Außerdem unterliegen Neuausweisungen von Industrie- und Gewerbegebieten einem langatmigen Genehmigungsprozess. Dieser wird zusätzlich durch den Regionalplan erschwert, der vorschreibt, dass Grünflächen entsprechend ihrer Planung genutzt werden. Daher rückt die Revitalisierung von bestehenden Industrieflächen immer mehr in den Fokus.
Brownfield vs. Greenfield: Was ist das überhaupt?
Der Begriff Brownfield bezeichnet brachliegende, gegebenenfalls kontaminierte Gewerbe- und Industrieareale, die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Bei der Vornutzung von Industriebrachen handelte es sich zumeist um emissionsintensive Anlagen, die Nachteile wie Lärm, Staub oder Geruch mit sich brachten und bei denen zusätzlich mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Durch die Dekontamination der Altlasten steigt die Attraktivität der umliegenden Areale und eine Gefährdung von Boden und Grundwasser wird ausgeschlossen.
Die Erschließung eines Brownfields ist aufgrund der potenziellen Altlasten sehr anspruchsvoll. Neben diesen Herausforderungen müssen sich Entwickler auch mit den Schlüsselthemen Artenschutz, Lärmbelastung, Verkehr und besondere Anforderungen im Bebauungsplan sowie deren Implementierung auseinandersetzen.
Im Gegensatz dazu steht das Greenfield, das als nicht bebaute oder vermarktete Fläche vormals beispielsweise landwirtschaftlich genutzt wurde. Es handelt sich beim Greenfield also um die sprichwörtlich „grüne Wiese“. Für die Umwandlung von einem Greenfield in eine gewerbliche Nutzung ist ein entsprechendes Baurecht nötig. Durch die Nachteile bei der Neuerschließung unberührter Natur- oder Agrarflächen wird der Greenfield-Ansatz zunehmend kritisch betrachtet.
Worin unterscheiden sich Revitalisierung und Redevelopment?
Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) spricht bei der Revitalisierung von der Wiederaufbereitung und Umnutzung von Brownfield-Arealen. Bei Bestandsgrundstücken und -gebäuden bezeichnet Revitalisieren den Vorgang, bauliche Strukturen an veränderte Nutzerbedürfnisse anzupassen.
In der Flächensanierung steht der Begriff Revitalisierung für das Aufbereiten brachliegender Konversionsflächen. Die Strategie dabei ist, das bestehende Brownfield aufzuarbeiten und die Fläche für einen neuen Bau nutzbar zu machen. Danach folgt das Redevelopment, bei dem das Brownfield wieder einer wirtschaftlichen Nutzung zugeführt wird. Mit diesem Brownfield-Ansatz werten Unternehmen das vorhandene Grundstück auf.
Vorteile eines Brownfields
Die brachliegenden Areale sind in nahezu allen Regionen vorhanden. Nach Informationen des Deutschen Brownfieldverband (DEBV) stehen in Deutschland circa 150.000 Hektar ungenutzte Brachflächen zur Verfügung. Und die Tendenz steigt. Ihre Revitalisierung ist eine riesige Chance für Unternehmen, um der Flächenknappheit zu entgehen, kein Greenfield bebauen zu müssen und hochmoderne Logistikimmobilien und gewerbliche Anlagen in attraktiven Lagen zu entwickeln.
Aufgrund ihrer Historie liegen Brownfields häufig in bereits gut erschlossenen Gewerbe- oder Industriegebieten. Somit stehen neue Flächen, teilweise in Innenstadtnähe, für neue Projekte zur Verfügung. Kommunen profitieren durch die von den Logistikimmobilienentwicklern durchgeführte Transformation der Areale inklusive der Beseitigung sanierungsbedürftiger Bodenverunreinigungen. So manche Brownfield-Flächen sind zudem mit Kampfmitteln belastet. Im Zuge der Neuentwicklung werden diese geborgen und beseitigt. Auf den alten Industriearealen siedeln sich nach der Entwicklung der Logistikimmobilien neue Firmen an, wodurch neue Arbeitsplätze entstehen. Diese Prozesse der Revitalisierung sind für viele Regionen ein wichtiger Teil des Strukturwandels und führen zu einer nachhaltigen Transformation der Brachflächen hin zu modernen Industrieimmobilien.
Brownfields überzeugen durch hohe Nachhaltigkeit
Das Brownfield trägt zur Reduzierung des Flächenverbrauchs bei und stoppt die weitere Versiegelung wertvoller Landwirtschaftsflächen, Greenfields oder schützenswerter Natur.
Da Immobilienentwicklungen häufig mit hohen CO2-Emissionen einhergehen, rückt das Gesamtziel einer klimaschonenden Realisierung immer mehr in den Fokus führender Immobilienentwickler. Dies beginnt bereits in der ersten Projektphase mit der Brownfield-Revitalisierung und endet nach Fertigstellung mit der Implementierung von CO2-neutralen Maßnahmen und Technologien.
Projektentwickler zielen mit dem Ansatz der Revitalisierung einer bestehenden Brownfield-Fläche daher stets auf die nachhaltige Entwicklung der geplanten Immobilie. Um die Nachhaltigkeitsziele ihrer Projekte zu erfüllen, können Immobilienentwickler auf verschiedene Maßnahmen zurückgreifen.
Dazu zählt neben der naturnahen Gestaltung der Außenanlagen auch die Wiederverwertung der alten, bereits vorhandenen mineralischen Bausubstanz (RC Material), wenn bestehende Gebäude abgerissen werden. Ein nachhaltiger Nebeneffekt, der durch die Verwendung von RC Material entsteht, ist die Einsparung von CO2, sowie die Reduzierung von LKW-Verkehr während der Rückbau- und Bauphase. Durch die Wiederverwendung muss das Material nicht abgefahren werden, was die lokale Infrastruktur zusätzlich entlastet.
Inzwischen setzen führende Logistikimmobilienentwickler auf eine energieeffiziente und nachhaltige Bauweise, die zum Klimaschutz beiträgt. Dies umfasst Tragkonstruktionen aus Holz und eine gute Dämmung des Dachs und der Wände. Damit reduziert sich der Energieverbrauch und Wärme- sowie Kälteverlust bleiben gering.
Bei der Realisierung setzen Entwickler auf die Integration regenerativer Energiequellen rund um Sonne, Wind und Wasser sowie Geothermie. Photovoltaikanlagen erzeugen grünen Strom, der den erhöhten Energiebedarf in der Logistik gut abfangen kann. Über Luft-Wärme-Pumpen werden die Immobilien nachhaltig und effizient geheizt. Intelligente digitale Technologien und Messsysteme (Smart Metering) erkennen zudem Einsparpotenziale und optimieren so die Prozesse im laufenden Betrieb. Mit begrünten Dächern lässt sich Regenwasser filtern und stauen. Elektroladestationen für E-Autos und E-Bikes sorgen für grünen Strom.
Von der Revitalisierung des Brownfields bis zur Fertigstellung der Immobilie tragen all diese Punkte langfristig dazu bei, den Klimaschutz im Bereich der Logistikimmobilien entscheidend voranzutreiben.
Fazit
Auf der Suche nach einer Alternative zur „grünen Wiese“ birgt der Brownfield-Ansatz aufgrund der bereits vorhandenen Infrastruktur ein enormes Potenzial. Bei der Revitalisierung längst verlassener Areale tragen Projektentwickler Altlasten ab und geben gleichzeitig der Kommune Arbeitsplätze und Steuereinnahmen zurück. Ein Projektentwickler mit dem entsprechenden Know-how bietet seinen Kunden eine ressourcenschonende Möglichkeit, Immobilien in optimalen Lagen zu entwickeln – und trägt mit diesem Ansatz auf nachhaltige Weise zum innerstädtischen Strukturwandel bei.
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