De Nederlandse warehousing- en logistieke markt maakt één van de drukste periodes ooit door, nu Nederland zichzelf profileert als Europa's leidende warehousing- en logistieke hub.
De Netherlands Foreign Investment Agency heeft een lijst van meer dan 500 wereldwijde bedrijven die overwegen om in Nederland te investeren, waarvan de helft Britse bedrijven. De andere helft bijvoorbeeld uit de VS en Azië; bedrijven die voet aan de grond willen krijgen in de EU.
De grote vraag naar warehousing van Britse bedrijven is voornamelijk te wijten aan Brexit - vertragingen in de haven, extra vrachtkosten, nieuwe btw regimes en douanekosten. Voor bedrijven die door vestiging in Nederland worden aangetrokken vanwege de transportverbindingen met de rest van Europa, is het evident dat Nederland een hotspot zal blijven voor internationale bedrijven die hun goederen over het continent willen opslaan en distribueren. Het is duidelijk dat industriële- en logistieke activa een sterke keuze op lange termijn blijven voor investeerders.
"Een groeiend aantal investeerders koopt nieuwe distributriecentra of bouwen zelf. De laatste benadering kan worden bereikt tegen een behoorlijke prijs, en investeerders kunnen de units verhuren op basis van een 10-jarige huurovereenkomst zonder onderbrekingsclausule. Investeerders hebben er snel op ingespeeld. Wat sommigen beschouwen als een kans met een relatief laag risico,” zegt Roland Verniers, Partner, Hollis Amsterdam.
Met magazijn- en industriële portefeuilles onder beheer in Nederland, spraken we met Nuveen, DHS REIM Investment Management en Panattoni Nederland over hun investeringsstrategieën in de sector.
Voor de in Amsterdam gevestigde vastgoedbelegger, DHS REIM, blijft de focus liggen op de relaties met stakeholders en het vergroten van het beheerd vermogen. Het bedrijf heeft zich ten doel gesteld tegen eind 2021, 350 miljoen euro te beheren.
"Nederland zit nog steeds in lockdown en dit blijft de online consumentenbestedingen stimuleren - een trend die naar verwachting zal aanhouden na versoepeling van de lockdown. Online uitgaven hebben een positief effect op logistiek vastgoed, op de gebruiker en op de investeringskant", zegt Rene de Heus, algemeen directeur, DHS REIM.
De Europese logistieke strategie van Nuveen is van oudsher gericht op core assets die volgens haar het best gepositioneerd zijn voor groei op de lange termijn, en die zich doorgaans bevinden in de buurt van dichtbevolkte gebieden met goede toegang tot de belangrijkste havens en wegverbindingen van Europa.
De vastgoedbelegger heeft bijna € 450 miljoen aan industriële activa in Nederland in portefeuille en het bedrijf onderzoekt momenteel verdere mogelijkheden in de regio met als doel de komende twee jaar de € 1 miljard aan Nederlandse logistieke AUM te overtreffen. Bestaande investeringen zijn onder meer te vinden in Zaltbommel, Venlo, Apeldoorn en Berkel en Rodenrijs.
"Onze focus blijft liggen op verdere groei naar de logistieke hotspot locaties in Nederland, met een focus op onze core assets. We kijken nu meer naar koelopslag- en farmaceutische distributiehubs om in te spelen op de vraag van gebruikers en overwegen meer value add georiënteerde mandaten toe te voegen, zodat we flexibeler kunnen zijn om kansen met een hoger risico te overwegen wanneer deze dienovereenkomstig geprijsd zijn ”, zegt Daan van der Veen van Nuveen.
Vastgoedontwikkelaar Panattoni, die in 2020 in Nederland is gestart en 220.000 m2 ontwikkelingsgebied heeft verworven, streeft ernaar om in 2021 meer te bereiken. De ontwikkelaar constateert dat e-commerce een nieuwe laag van supply chain-kenmerken heeft geplaatst bovenop de traditionele zogenaamde “blue banana”.
"We schakelen meer over op herontwikkeling van brownfields, wat een bepaalde vaardigheid en mentaliteit vereist, iets waar we van houden. We zoeken naar ontwikkellingskansen met een goede bereikbaarheid zowel over land als over water, en locaties met toegang tot en goede bereikbaarheid voor de beroepsbevolking. We zoeken groei door de het aankopen van grondposities of door bestaande locaties te herontwikkelen; hierdoor kunnen we meer speculatieve ontwikkelingen faciliteren en -op maat bouwen- ”, zegt Jeroen Gerritsen, algemeen directeur van Panattoni Nederland.
Hollis werkt samen met een aantal klanten in Nederland die verschillende soorten activa combineren en industriële ontwikkelingen combineren met woningen. Deze benadering is een poging om het product te diversifiëren en een ruimere bestemming aan te moedigen, door het beste uit de activa te halen. Hollis verwacht echter dat de kansen liggen in het combineren van leisure en opslag, in plaats van woon- en opslagoplossingen.
Maar waar moeten investeerders op letten bij het investeren in deze sector in Nederland?
"Het belangrijkste is de onderliggende gebruikersmarkt en de configuratie van het gebouw. Is de vraag naar ruimte op lange termijn houdbaar en wat is de alternatieve bestemming van het leegstaande gebouw", zegt de Heus.
“Er moet ook rekening gehouden worden met de leasestructuur in Nederland. Het niet hebben van de juiste huurovereenkomst zal leiden tot aanzienlijke niet-recupereerbare kosten en een verwateringseffect hebben op het rendement van de investeerders. Last but not least is de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 gestegen van 6 naar 8 procent voor bestaande gebouwen. ”
Duurzaamheid en ESG staan tegenwoordig hoog op de agenda van investeerders en gebruikers, en de manier waarop warehousing- en logistieke knooppunten worden gebouwd, verandert. Hergebruik en recycling van materialen, verbeteringen op het gebied van gezondheid en welzijn en het gebruik van technologie om het energieverbruik te monitoren, zijn slechts enkele van de manieren waarop gebouwen groener en schoner worden.
“Onze gebouwen voldoen aan de BREEAM Very Good-eisen en we proberen waar mogelijk verder te gaan. We investeren in extra elektrische capaciteit om in de toekomst meer voertuigen te kunnen opladen en om onze daken voor te bereiden op zonnepanelen. En als we brownfields doen, ruimen we dingen op, hergebruiken we materialen en zorgen we voor een volledig nieuwe levenscyclus ”, zegt Gerritsen.
De overheid zal meer druk uitoefenen om de CO2-doelstellingen te halen, en de gebouwde omgeving speelt een grote rol bij het terugdringen van het CO2-gebruik, aangezien het de grootste producent ervan is.
"Voor investeerders is dit cruciaal voor het beschermen en mogelijk verhogen van waarde. Investeren in duurzame activa of het implementeren van duurzaamheidstechnologieën bij bestaande panden, vroeg of laat, zal potentiële verouderingrisico's in de toekomst helpen voorkomen", zegt van der Veen .
Duurzaamheid is erg belangrijk voor alle drie de vastgoedbedrijven en zal in de toekomst een belangrijk onderdeel blijven vormen van hun bedrijfsstrategie.
"Het is onze overtuiging dat het onze verantwoordelijkheid als manager is om de milieu-, sociale en economische effecten en hun waardepotentieel voor onze investeringen te begrijpen. We willen ook graag het energieverspillingverbruik per pand verminderen - dit kan natuurlijk alleen in nauw overleg met de huurders ”, aldus de Heus.
Hollis spoort potentiële investeerders aan om voor de volgende stappen naar duurzaamheid te kijken. Energieverbruik en gebouwactiviteiten vertegenwoordigen gewoonlijk 20-30 procent van de bouwkosten, waardoor energie een belangrijk waarde-component is en een hoog energieverbruik is niet goed voor het milieu. Een groot deel van de energieverspilling kan worden verminderd of zelfs geëlimineerd met betaalbare technologie. Bedrijven moeten proberen de energie-output te verminderen om meer kapitaalwinst te vergroten.
De toekomst ziet er zeker rooskleurig uit voor de distributie- en logistieke markt in Nederland, aangezien deze naar verwachting een goed rendement zal blijven opleveren voor investeerders. De markt kan een toename verwachten van ontwikkelaars en investeerders die advies nodig hebben over ESG- en duurzaamheidsstrategieën, een toename van ontwikkelingen voor gemengd gebruik en projectbeheer voor een reeks nieuwe projecten op toekomstige locaties in de buurt van havens en grote steden.
