De complexiteit van de logistieke vastgoedmarkt
Duurzaamheid, de logistieke beleggingsmarkt, de impact van corona, stadsdistributie en toekomstverwachtingen rondom logistiek vastgoed. Dat waren de belangrijkste gespreksthema’s die begin april aan de orde kwamen tijdens een rondetafelgesprek met key spelers uit het logistieke vastgoed.
In de ruim bemeten vergaderzaal op de bovenste verdieping van het Heembouwpand in Roelofarendsveen domineert een enorme ronde tafel de ruimte. Aan de tafel zitten gastheer Rinus Verhey van ‘ontwerpende’ bouwer Heembouw, Marcel Hoekstra van makelaarskan- toor Industrial Real Estate Partners, Ard Nabuurs van de gelijknamige logistieke dienstverlener en Jeroen Gerritsen van vastgoedontwikkelaar Panatonni.
Heropvoeden
“BREEAM is voor ons een beetje passé”, trapt Verhey direct een heilig huisje om. “Wij zetten in op circulariteit. Ons doel is om de milieupres- tatie gebouwen (MPG) met vijftig procent naar beneden te brengen.” Een lastig traject, want elke component in het bouwproces kent zijn eigen milieubelasting. Het heropvoeden van partners en leveranciers is daarom noodzakelijk, zegt Verhey. “Net als destijds bij de introductie van BREEAM. Wij verwachten dat er een circulariteitslabel voor gebouwen komt.”
Langere levensduur
Verhey zegt dat grote spelers als Unilever in hun tenders al eisen stellen ten aanzien van de CO2- footprint van een nieuw te bouwen warehouse. In de logistieke markt gebeurt dat niet of nauwelijks, tenzij het budgetneutraal kan. Circulair bouwen vraagt ook om het opleiden van taxateurs, vindt Verhey, omdat circulariteit een bepaalde waarde vertegenwoordigt. “De levensduur van een circulair gebouw is pakweg twintig jaar langer, er is minder onderhoud nodig en de restwaarde is hoger.”
Eén thema
Verhey verwacht dat BREEAM het circulariteits- aspect uiteindelijk zal omarmen. “Maar dat duurt nog wel even.” Hoekstra zegt dat sustainability, circulariteit en cradle to cradle allemaal om het- zelfde draaien. “De één ziet het zus, de ander zo, maar het is één thema. Eén keurmerk zou het beste zijn.” Alle inspanningen op dit gebied zijn goed, zegt Gerritsen, zolang een certificering maar her- kenbaar is voor de investeerders. “Duurzaamheid isookgeenrevolutie,maareenevolutie.Jemoethetsamendoenenwemoetenallemaaldieduur-zaamheidsambitie hebben.” Nabuurs: “Het begintmet de duurzaamheidsambitie van de klant. Dievertaalt zich door de hele keten heen en dan ishet een voordeel als je een duurzaam pand hebténdatkuntaantonen.”
Geen stroom voorhanden
Het is sowieso een complex verhaal, vult Verhey aan. Hij neemt de stikstofdiscussie en de daardoor gewenste elektrische liften op de bouwplaats als voorbeeld. “Wie heeft die liften? En hoe schrijf je jouw oude liften af? En dan heb je nog het feit dat er op bouwplaatsen niet altijd elektriciteit voor- handen is.” Hoekstra: “Het moet allemaal, er is veel politieke wil, maar je moet wel realistisch blijven. De gebruiker moet mee willen en het moet in de businesscase passen.” Verhey: “Alle nieuwe dc’s die we bouwen zijn gasloos, maar op sommige locaties is geen stroom voorhanden.” Gerritsen: “Het aanleggen van die tracés duurt lang.” De net- werkbeheerders hebben mankracht tekort, weet hij, en meer daadkracht en beslissingsbevoegdheid bij lagere overheden zou ook helpen op dit dossier.
Stadsdistributie
De problemen rondom traditionele stadsdistributie zijn genoegzaam bekend. Een deel van de oplos- sing ligt in distributiecentra aan de rand van de ste- den. Die verrijzen er dan ook volop. Kenmerkend voor die gebouwen is dat ze minder hoog zijn dan een standaard warehouse en veel docks heb- ben. Daarnaast is er behoefte aan infrastructuur voor het (snel)laden van elektrische voertuigen. De locaties moeten goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en er moet voldoende parkeer- ruimte zijn. Het is ook belangrijk dat er voldoende huisvesting in de buurt is voor de veelal buiten- landse arbeidskrachten. Gerritsen: “Het probleem met stadsdistributie is dat iedereen het net even anders invult. Vastgoedtechnisch maakt dat wel uit en de uitdaging vanuit de vastgoedsector is om daar een soort standaardisatie in aan te brengen. Dat is best moeilijk, denk ik.” Nabuurs benoemt het verschil tussen twee hoofdtypen gebruikers. “Je hebt de pakketdiensten en dergelijke vervoer- ders; bij hen zie je vaak zo’n slurf aan het gebouw waar de busjes laden en lossen. Alle anderen zijn meer op basis van crossdocking en dat stelt totaal andere eisen aan je pand.”
Focus op stroom en locatie
Verhey: “En dan worstelen we met zijn allen nog met de beste locaties.” Gerritsen: “Het is wel de opgave die er ligt. Er is veel aandacht voor de dis- cussie over verdozing. Dat is prima, maar eigenlijk moet de focus liggen op de aanwezigheid van stroom en waar je wel kunt ontwikkelen om de sector toekomstbestendig te maken.” Hoekstra: “Corona heeft de trend wel versterkt. Bedrijven als Wehkamp, Bol.com en CB hebben dat heel goed begrepen door snel te leveren. Ik verwacht wel dat in de toekomst stadsdistributie op gemeen- telijk niveau wordt aanbesteed.” Verhey: “Ja, met ‘white label’ distributiecentra waarin meerdere partijen actief zijn.” Nabuurs gelooft er ook wel in dat meerdere partijen gehuisvest kunnen wor- den onder één dak. “Er kan prima gecombineerde distributie plaatsvinden vanaf één locatie zolang partijen allemaal dezelfde doelstelling hebben: efficiënte en duurzame distributie.” Gerritsen: “Het is een landelijke opgave. Aan de ene kant wil je als ondernemer een kleine overheid, aan de andere kant wil je voor dit soort onderwerpen een over- heid die optreedt als regisseur van de markt.” Verhey: “Eigenlijk net als bij het openbaar vervoer.” Nabuurs: “Eigenlijk draait het om twee dingen: zero emission en leefbaarheid. Je ziet dat over- heden daarop sturen met nul-emissiezones en venstertijden. De stad Groningen is nu bezig met een zere-emission-hub aan de rand van de stad.”
Grote gemene deler
Nabuurs vraagt wat de perceptie van beleggers is ten aanzien van stads-dc’s. Hoekstra: “Er is wel veel interesse voor, er wordt veel over gepraat. Een stadsdistributiecentrum is voor een belegger wel een klein ‘ticket’, dat net zo arbeidsintensief is als een grote. Een klein hubje in de provincie werkt dan niet, maar tien ineens wel.” Gerritsen vult hem aan: “De kracht moet zitten in de wederverhuur- baarheid. Als partij X vertrekt, moet het pand ook geschikt zijn voor partij Y. Een pand van DHL is niet per definitie geschikt voor PostNL. Die grote gemene deler zoeken we nog.” Hoe dan ook blijft het een opgave met verschillende invalshoeken. De locatie en lokale eisen spelen een rol, evenals gebruikerseisen, de omvang in vierkante meters en de elektriciteitsvoorziening.
Veel interesse
De impact van corona, de verdozingsdiscussie, het gebrek aan geschikte nieuwbouwlocaties, de lagere rente; er speelt van alles dus is de vraag relevant: hoe ziet de logistieke vastgoedmarkt eruit momenteel? Hoekstra, vanuit financieel oogpunt: “De gebruikersmarkt is goed, maar de beleggersmarkt overstijgt dit niveau. Er zit een groot verschil tussen de stichtingskosten en de waarde van een gebouw na toevoeging van een huurovereenkomst. Door de grote vraag naar beleggingsproduct is het een zeer interessante verkopersmarkt op dit moment.” Verhey bekijkt het vanuit bouwperspectief: “De eisen van lokale overheden nemen toe. We bouwen nu een eerste natuurinclusief dc. Daar hadden we vijf jaar gele- den nog niet van gehoord. Er zijn ook steeds meer brownfieldontwikkelingen, waarbij je goed moet aansluiten op de omgeving.” Gerritsen vult aan: “Dat zou juist als positief gezien kunnen worden: een doos voor een doos in plaats van weiland voor een doos, maar daarvoor vindenwe in de praktijk toch vaak veel weerstand.”
Zware verzekeringseisen
Logistiek dienstverlener Nabuurs: “In de gebrui- kerswereld is het zaak dat je de businesscase kunt rondmaken. Vijf euro meer per vierkante meter kan er al voor zorgen dat de businesscase niet meer klopt.” Gerritsen: “Dat is het lastige aan tenders; als je het braafste jongetje bent van de klas win je ‘m niet en toch wil je het graag goed doen.” Nabuurs: “Wij maken een soort menukaart met een basisvoorstel en aanvullende opties voor bij- voorbeeld duurzaamheidsmaatregelen. Dat maakt het inzichtelijk voor de klant.” Hoekstra: “Tenders zijn toch nog vaak price driven en niet sustainable driven.” Nabuurs noemt de strenge Amerikaanse FM Global-richtlijnen als complicerende factor die het realiseren van duurzaam vastgoed nog lastiger maakt. Gerritsen daarover: “Zonnepanelen op een dak plaatsen is inderdaad een complex verhaal door de zware verzekeringseisen, gevoed door FM. Men wil risico’s uitsluiten, maar het maakt het steeds lastiger om een goed product neer te zetten.”
Herstel
Industrial registreert jaarlijks alle logistieke vast- goedtransacties boven vijfduizend vierkante meter. Afgelopen voorjaar verscheen het rapport over 2020 dat inzicht biedt in zowel de gebruikers als beleggersmarkt. Een aantal zaken valt op. De lockdown begin vorig jaar zorgde voor een flinke dip aan gebruikerszijde, maar het herstel aan het einde van het jaar was fors. Uiteindelijk werd er in 2020 3 miljoen vierkante meter opgenomen tegen 3,3 miljoen in 2019. Hoekstra: “En dat was een topjaar.” Hij wijst op de komst van Amazon en de opkomst van home deliveries door de super- markten als belangrijke factoren. “De ontwikkeling van de beleggersmarkt is helemaal opmerkelijk. De yield zakte voor het eerst onder de grens van vier procent.” Hoekstra signaleert ook nog steeds primair buitenlandse partijen die willen investeren in Nederlands logistiek vastgoed. “Er is veel meer vraag naar beleggingsproduct dan dat er in de markt wordt aangeboden, dit leidt tot opwaartse prijsdruk.”
Alle ballen op logistiek
Gerritsen zegt dat het ‘niet onlogisch’ is: “Met hotels, kantoren en woningen kom je niet ver nu, dus gaan alle ballen op logistiek. De logis- tieke as Rotterdam via Brabant naar Duitsland, de blue banana, wordt alleen maar groter door de toenemende consumptie. Daarbovenop komt dan nog de nationale distributie en de last mile distributie. Corona versnelt dit allemaal; we zitten wat dat betreft in een perfecte storm.” Verhey wil weten of dat in andere landen ook het geval is. Hoekstra: “In Duitsland speelt dit ook. Nederland staat er sterk op. Alles wijst op schaarste, ook in grondposities. Rotterdam is tegenwoordig ook Waddinxveen en Berkel en Rodenrijs. Die ver- schuiving in logistieke hotspots is wel gaande.” Ook het arbeidsmarktvraagstuk speelt een rol, zegt Gerritsen. “Wij zijn nu bezig in Heerlen, mede doordat grond en personeel daar beter voorhan- den zijn dan in Noord-Limburg.” Hoekstra ziet het allemaal positief in: “Door dit marktmechanisme kunnen we mooiere panden maken. De busines- scase klopt omdat beleggers zo scherp willen betalen.”
De glazen bol
Op verzoek werpen de gesprekspartners om de beurt een blik in hun glazen bol. Hoekstra: “Het is een cyclisch verhaal. Dit gaat niet nog eens vijf jaar zo door. 2021 en 2022 blijven onverminderd sterk, maar er komt een keer een kantelpunt, bijvoorbeeld als de rente stijgt en de situatie op de kapitaalmarkt verandert.” Gerritsen: “Zolang het geleidelijk gaat, is dat niet erg.” Verhey: “De huren zullen stijgen. In Rotterdam en Utrecht Lage Weide gebeurt dat al.” Nabuurs ziet het nodige gebeuren aan de randen van steden. “Voormalige logistieke locaties bestemmen voor woningbouw, bijvoorbeeld.”
Elektrische vrachtwagens
De komst van elektrische vrachtwagens blijft een lastig punt, omdat de oplaad-infrastructuur ont- breekt. Bovendien zijn dit soort voertuigen duurder in aanschaf, om over waterstoftrucks maar niet te spreken. Die zijn nog eens fors duurder en boven- dien langer, waardoor er een ontheffing nodig is van de RDW, vertelt Nabuurs. De komst van een langere versie van de LZV heeft ook impact op het logistieke vastgoed. Denk aan de benodigde draai- cirkel achter de docks. Verhey: “Bij het zoeken naar grondlocaties is dat inderdaad een aandachtspunt. Anders is de kavel minder interessant.”
Gerritsen: “Als vastgoedontwikkelaar ben je meer en meer een gebiedsontwikkelaar. Het is tegen- woordig standaard om alle beschermde diersoor- ten een plek te geven, bijvoorbeeld. Dat is wel een ontwikkeling van de laatste jaren.” Daarnaast wil je als ontwikkelaar in het kader van duurzaam- heid oude locaties opnieuw inzetten, zegt hij. “De markt die als het ware zijn eigen rommel opruimt. Iets meer hulp daarbij zou overigens fijn zijn. De wet natuurbescherming zorgt bijvoorbeeld voor echt hele lange trajecten bij de provincies. Meer samenwerking met de verschillende overheden; op dat gebied is nog wel wat te winnen, vind ik. Een doos maken van een doos is toch beter dan een nieuwe doos maken in het veld?”
