Az általa irányított cég nem zárkózik el semmilyen típusú bérlőtől, legyen szó logisztikáról vagy összetett ipari tevékenységekről. Miként egyeztethető mindez össze, miért példaértékű a ZF-nek épített kecskeméti BTS projekt és miként akarnak hosszabb távon is versenyképesek maradni? Egyebek mellett ezekről a témákról beszélgettünk.
- Mi a véleménye 2024-ről, hogyan alakult a piac?
- Az ipari ingatlanpiac az elmúlt évek egyik legdinamikusabban fejlődő szegmense volt, különösen az e-kereskedelem robbanásszerű növekedésének köszönhetően. A világjárvány idején az ellátási láncok átalakulása, valamint a just-in-time rendszerekről a just-in-case megközelítésre való átállás új irányt adott a piacnak. Ezen tényezők együttesen arra ösztönözték a beszállítókat és logisztikai szolgáltatókat, hogy nagyobb, rugalmasabb és jobban felszerelt logisztikai területekre ruházzanak be, ezzel biztosítva magukat az ellátási láncok váratlan megszakadásaival szemben. 2023-ban azonban változásokat tapasztalhattunk. Noha a szektor továbbra is erősnek mondható, a gazdasági és geopolitikai környezet jelentős hatással volt a fejlődés ütemére. Az infláció, a globális kamatemelések és a beruházási döntéseket befolyásoló egyéb tényezők a bérlői és befektetői aktivitás mérséklődéséhez vezettek, ami óvatosságra intette a fejlesztőket is. Emellett az energiaválság következményei is érezhetők voltak, hiszen a magas energiaárak és az energiahatékonysági elvárások újragondoltatták a logisztikai ingatlanok tervezését és üzemeltetését. A vállalatok arra törekedtek, hogy csökkentsék energiafogyasztásukat, miközben fenntarthatóbb megoldásokat alkalmazzanak.
- Mi a hajtóerő most, mely szektorból érkeznek a legfontosabb bérlők?
- Az ipari ingatlanok piacán kiemelkedő szerepet játszott az autóipar és az akkumulátorgyártás, ezek a szektorok jelentős hajtóerőt képviseltek az ipari ingatlanpiacon. Az ukrajnai háború és az ezzel járó geopolitikai feszültségek szintén éreztették hatásukat a piacon, különösen az ellátási láncok megszakadása és az alapanyaghiány miatt. A logisztikai ingatlanok iránti kereslet átrendeződött, mivel a vállalatok egy része a háború által érintett régiókból más, stabilabb területekre helyezte át tevékenységét. Bár 2023-ban némi lassulás érzékelhető volt, ez inkább egy normalizálódási folyamatként értelmezhető, amely az előző évek rendkívüli növekedési üteméhez képest természetes. A befektetők továbbra is érdeklődnek az ipari ingatlanok iránt, különösen azok iránt, amelyek a fenntarthatósági és technológiai követelményeknek is megfelelnek. A bizonytalan gazdasági környezetben a Build-to-Suit (BTS) projektek továbbra is népszerűek maradtak a bankok és befektetők körében, mivel ezek a fejlesztések hosszú távú, biztos bevételt jelentenek a projekt finanszírozóinak, szinte kockázatmentesen.
- Tudna említeni egy példát a fentiekre?
- A Panattoni Hungary kecskeméti projektje, amely a ZF Chassis Modules Hungary számára készült, kiváló példa arra, hogy a speciális igényekre szabott BTS-fejlesztések hogyan válhatnak sikeressé ebben a piaci környezetben.
- Mennyire játszanak fontos szerepet a régiók közötti különbségek?
- Míg a főbb logisztikai központok környékén továbbra is erős a kereslet, egyes távoli régiókban lassulás tapasztalható. Az év második felére azonban újra megjelent a befektetői érdeklődés, amely arra utal, hogy a piac alkalmazkodott a háború és az energiaválság következményeihez. Összességében a 2023-2024-es évre jellemző piac lassulása inkább egy stabilizálódási folyamat része, amely természetes reakció a korábbi évek gyors növekedésére. A szektor továbbra is vonzó befektetési célpont marad, különösen azok számára, akik hosszú távon gondolkodnak, és olyan fejlesztéseket keresnek, amelyek képesek megfelelni a változó piaci igényeknek.
- Hogyan változik a bérlők igénye?
- A bérlői igények az ipari ingatlanpiacon folyamatosan alakulnak, és az utóbbi években jelentős átalakulásnak lehettünk tanúi. A világjárvány és az e-kereskedelem gyors növekedése újfajta követelményeket támasztott a logisztikai és ipari létesítményekkel szemben. A sztenderd raktárak iránti kereslet helyét egyre inkább a speciális, hozzáadott értéket nyújtó terek vették át, ahol nem csupán tárolási, hanem összeszerelési és gyártási folyamatok is zajlanak. Én úgy látom, hogy a bérlők egyre több olyan létesítményt keresnek, amelyek képesek alkalmazkodni speciális tevékenységekhez, például gyártáshoz, összeszereléshez vagy akár kutatás-fejlesztési tevékenységekhez. Ez a trend különösen a technológiai iparágakban figyelhető meg, ahol a bérlők nem csupán tárolótereket keresnek, hanem olyan helyeket, amelyek támogatják a gyártási folyamatok hatékonyságát. Egy másik fontos változás a fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülése. Az ESG kritériumok ma már alapvető elvárások a bérlők, a befektetők és a bankok részéről. Egyre több cég keres olyan épületeket, amelyek energiahatékonyak, alacsony károsanyag-kibocsátással működnek, és megfelelnek a legmagasabb környezetvédelmi előírásoknak. Az imént említett ZF Chassis Modules Hungary kecskeméti gyártócsarnoka például szigorú fenntarthatósági szempontoknak megfelelően készült, és BREEAM Excellent minősítést céloz meg. Ez jól tükrözi a bérlők egyre növekvő igényét a zöld megoldások iránt.
- Korábban a raktár egy színes doboz volt, de a technológia itt is egyre fontosabb.
- Így van, az automatizálás és a technológiai fejlődés is egyre nagyobb szerepet kap. A bérlők olyan létesítményeket keresnek, amelyek fejlett IT infrastruktúrával rendelkeznek, támogatják az automatizált rendszerek működését, és lehetőséget adnak a digitalizációra. Ez különösen fontos az olyan iparágak számára, mint az autógyártás, ahol a gyártási folyamatok nagy részét automatizált rendszerek végzik. Példaként itt is említhető a ZF Chassis Modules Hungary kecskeméti gyártócsarnoka, ahol teljesen automatizáltan gyártják a járművek tengelymoduljait. A rugalmasság és skálázhatóság iránti igény szintén növekszik. A bérlők olyan tereket keresnek, amelyek könnyen átalakíthatók, bővíthetők és alkalmazkodnak a változó piaci igényekhez. A gyorsan változó gazdasági környezetben a vállalatok számára elengedhetetlen, hogy olyan ingatlanokat béreljenek, amelyek rövid idő alatt képesek reagálni a technológiai vagy üzleti változásokra. A telephelyválasztásban a munkaerőpiaci szempontok súlya átértékelődött. Jó példa erre a kecskeméti fejlesztés, ahol a létrejött közel 300 új munkahely katalizátorként hatott további bérlők bevonzására. A lokációs döntésekben egyre hangsúlyosabb szerepet kap a szakképzett munkaerő koncentrációja és a modern munkakörnyezet, amely képes megtartani a tehetségeket.
- Térjünk még vissza az ESG-re! Miként hat a követelményrendszer a piacra?
- Az ESG (környezeti, társadalmi és irányítási) szempontok egyre fontosabb szerepet játszanak a modern ipari ingatlanpiacon. Ahogy a fenntarthatósági követelmények egyre szigorodnak, a felhasználók számára kiemelt fontossággal bír, hogy olyan ingatlanokat vegyenek igénybe, amelyek megfelelnek ezeknek az elvárásoknak. A bérlők egyre inkább olyan épületeket keresnek, amelyek alacsony szén-dioxid-kibocsátással működnek, megújuló energiaforrásokat használnak, és csökkentik a környezeti terhelést. Például a kecskeméti ZF Chassis Modules Hungary gyártócsarnokban nem keletkezik helyi CO2-kibocsátás, és a fűtést elektromos hőszivattyúk biztosítják. Az épület célja, hogy a BREEAM Excellent minősítést elérje, ami a legmagasabb fenntarthatósági szabványokat tükrözi. A társadalmi tényezők kiemelt fontosságot nyertek az utóbbi években. A bérlők és fejlesztők egyaránt nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy a létesítmények a munkavállalók számára is megfelelő munkakörülményeket biztosítsanak. Ez magában foglalja az egészséges munkakörnyezetet, a jó megközelíthetőséget, valamint az olyan extra szolgáltatásokat, mint például étkezési lehetőségek vagy rekreációs terek. A kecskeméti projekt közel 300 új munkahelyével nem csak a helyi gazdaságra gyakorolt pozitív hatást, hanem a közösségre is. Az irányítási szempont az átlátható és felelős vállalatirányítást helyezi előtérbe. A bérlők egyre inkább keresik azokat a partnereket, akik intézményi keretrendszerben validálható projekteket hoznak létre, etikus és felelős működést folytatnak, legyen szó a fejlesztési folyamatok átláthatóságáról, a kockázatkezelésről vagy a beszállítói láncok felelős irányításáról. Az ESG-szempontok azonban nem csupán etikai szempontból fontosak, hanem egyre inkább üzleti előnyöket is jelentenek. A befektetők és finanszírozók ma már előnyben részesítik az olyan fejlesztéseket, amelyek megfelelnek az ESG-kritériumoknak, mivel ezek hosszú távon fenntarthatóbb és kockázatmentesebb befektetéseknek tekinthetők.
- Túl a ZF-n, mi dominál a piacon, az ipari tevékenység vagy klasszikus logisztika? Bérbeadói szemmel nézve mi az egészséges mix?
- Az ipari ingatlanpiacon egy érdekes átalakulás figyelhető meg az utóbbi években. Míg korábban a klasszikus logisztikai funkciók domináltak, ma egyre nagyobb szerepet kapnak az ipari tevékenységek, különösen a high-tech gyártás és összeszerelés. A klasszikus logisztika továbbra is fontos szerepet játszik az ingatlanpiacon, különösen az e-kereskedelem térnyerése miatt. A globális ellátási láncok átalakulásával a raktározási és disztribúciós funkciók iránti igény megnőtt. A bérlők számára a gyors és hatékony áruszállítás kulcsfontosságú, ezért olyan helyszíneket keresnek, amelyek jól megközelíthetők és többféle szállítási módot is kínálnak. Ezt a trendet erősíti a Panattoni Hungary és a Rossmann közötti 2023-as BTS (Build-to-Suit) megállapodás is, amely a hazai logisztikai piac egyik legnagyobb ilyen jellegű projektje volt. Az ipari tevékenységek, különösen a high-tech gyártás és összeszerelés felé való elmozdulást pedig jól példázza a ZF Chassis Modules Hungary kecskeméti gyártócsarnoka. Az elektromos járművek gyártásához szükséges tengelymodulok teljesen automatizált gyártási folyamatai egy olyan létesítményben zajlanak, amely megfelel a legmagasabb technológiai és fenntarthatósági követelményeknek. Az ilyen típusú ipari tevékenységek nemcsak technológiai kihívások elé állítják a fejlesztőket, hanem magas hozzáadott értéket is teremtenek a régió számára.
- Térjünk még vissza az egészséges bérlői mixhez. Létezik ilyen?
- Egy hosszú távú portfólió esetében ideális lehet az 50-50%-os arány a logisztikai és ipari funkciók között, de ez a piaci igények, a régió adottságai és a projekt specifikációi alapján változhat. Azok a bérlők, akik rugalmas és jól megtervezett terekben gondolkodnak, előnyben részesítik az olyan ingatlanokat, amelyek egyaránt alkalmasak raktározásra és könnyűipari tevékenységekre. Ez lehetővé teszi számukra, hogy az üzleti modelljük változásával a bérelt teret is könnyen átalakíthassák. A Panattoni Hungary stratégiája, hogy rugalmasan alkalmazkodjon a piaci igényekhez. Nem zárkózunk el semmilyen típusú bérlőtől, legyen szó logisztikáról vagy összetett ipari tevékenységekről. A célunk, hogy olyan modern és innovatív ipari ingatlanokat fejlesszünk, amelyek megfelelnek a legkülönfélébb bérlői igényeknek. Az ilyen típusú rugalmas megközelítés lehetővé teszi számunkra, hogy hosszú távon is versenyképesek maradjunk a piacon.
- Relatíve „későn” érkeztek a piacra, hogy állnak most?
- A Panattoni Hungary az elmúlt három évben olyan egyedi pozíciót épített ki a magyar piacon, ami túlmutat a klasszikus fejlesztői szerepkörön: BTS projektjeink egyben jelentős befektetési tranzakciók is, ami különösen értékes a jelenlegi, befektetési szempontból rendkívül visszafogott piaci környezetben. Míg a befektetési piac aktivitása számottevően csökkent, a Panattoni BTS fejlesztései továbbra is vonzó célpontot jelentenek az intézményi befektetők számára. Ezt példázza az üllői Rossmann logisztikai központ fejlesztése is, amely az OTP Ingatlanbefektetési Alap finanszírozásában valósul meg a Baross Gábor Tőkeprogram keretében, emellett autóipari portfóliónkat erősíti a debreceni BMW gyárhoz kapcsolódó BTS létesítmény is. Továbbra is aktívan keressük az új fejlesztési lehetőségeket országszerte, különös tekintettel a vidéki lokációkra, ahol a prémium műszaki tartalom és a stabil befektetési szempontok egyaránt érvényesíthetők.(Raktarkereso.info, 2024)
(Raktarkereso.info, 2024) Egyedi pozíciót építettünk ki a magyar piacon. Elérhető: https://www.raktarkereso.info/cikkek/interjuk/kemenes-laszlo-egyedi-poziciot-epitettunk-ki-a-magyar-piacon
