El sector inmobiliario logístico ha sido, entre todos, el que a mi entender ha evolucionado con mayor rapidez en los últimos 25 años.
A finales de los años 90s, se podían contar con los dedos de una mano las naves que contarán con muelles elevadores para facilitar la carga y descarga de camiones o suficiente zonas de maniobras para atraques de camiones dentro del recinto del inmueble, sin tener que ocupar o utilizar las vías públicas para realizar dichas maniobras. Asimismo, muy pocos inmuebles contaban con un sistema de extinción de incendios eficiente, con lo que era normal que constantemente viéramos en los telediarios incidentes sobre instalaciones logísticas que quedaban totalmente destruidas por efectos del fuego. Ni que hablar de la eficiencia operativa de las naves, muy poco se tomaba en cuenta las alturas, profundidades, número de muelles, etc, etc, se hacía lo que se podía o lo que se le ocurriera al promotor/constructor sin que se siguiera un patrón estándar de diseño en búsqueda de la máxima eficiencia para el usuario.
En cuanto a calidades, entonces se cuidaban muy poco los detalles de calidad y durabilidad en la construcción de los inmuebles, empezando por las soleras y cubiertas, elementos elementales en la vida útil de este tipo de inmuebles, y que al cabo de muy pocos años ya presentaban marcados signos de deterioro y desgastes que se habrían podido haber evitado de haberse construido con criterios de calidad y durabilidad por encima del de los costes. Las políticas de ESG, prácticamente no existían entonces. Las naves se construían con apenas el mínimo de aislamiento térmico en fachadas y cubiertas, muy poca utilización de lucernarios para la captación de luz natural, ni que decir de la iluminación, con la utilización de campanas de halogenuros que consumían una altísima potencia eléctrica, entre otras cosas. Las zonas de oficinas y sociales se hacían con un diseño muy básico y poco atractivo para los usuarios.
Y normalmente estos inmuebles estaban ubicados en polígonos obsoletos, mal diseñados, de calles muy estrechas y congestionadas, con pocos espacios para aparcamiento de turismos y camiones y donde prevalecía la suciedad, contaminación, el abandono de sus infraestructuras y el desarrollo de actividades ilícitas en sus calles.
Hace 25 años, no existía un mercado consolidado de alquiler de naves logísticas, todo lo contrario, normalmente aquel que necesitaba un inmueble de este tipo tenía que construírselo como pudiera, lo que limitó hasta entonces, y mucho, el desarrollo del sector.
Todo esto cambió a raíz de la llegada a España de promotores institucionales internacionales a principios de siglo, como Prologis, Rodamco, y otros locales, como Abertis Logística, que implantaron un concepto de diseño muy exitoso en el que prevalecía la calidad, durabilidad y eficiencia operativa de sus inmuebles. Y ese concepto se fue popularizando poco a poco a lo largo del tiempo, aunque en la primera década de este siglo aún habían muchos promotores que desarrollaron inmuebles sin seguir estas pautas y hoy día se puede ver la diferencia de quienes hicieron las cosas bien y los que no.
Para mi entender, el verdadero salto cualitativo del sector inmologístico ha ocurrido en los últimos 10 años, con la llegada de más promotores institucionales internacionales y locales, que como Panattoni, han entendido desde un principio que la calidad, durabilidad, seguridad, sostenibilidad, bienestar de los trabajadores y eficiencia operativa de los inmuebles debe prevalecer sobre el coste de ejecución de los mismos, y así también lo han entendido y exigen muchos de los operadores y usuarios de estos inmuebles que hasta hace muy poco solo les interesaba el precio por metro cuadrado de alquiler. La calidad, eficiencia y sostenibilidad se ha democratizado. A diferencia de lo que pasaba antes, hoy día no existen excepciones o si hay son muy pocas, la gran mayoría de los que nos dedicamos a este sector velamos porque las cosas se hagan bien, que los usuarios de nuestros edificios estén cómodos y seguros en los mismos, que cuenten con unas instalaciones funcionales, que tengan un menor impacto al medio ambiente y mayor respeto por el entorno y reducción significativa de costes operativos y mantenimiento. Esto ha hecho que nuestros inmuebles y la actividad que se desarrolla en los mismos sean bien percibidos por las administraciones públicas, inversores y la sociedad en general como fuentes de creación de empleo y actividad económica dentro de un entorno sostenible y que ofrece beneficios tangibles a las comunidades donde se encuentran y una rentabilidad interesante a quienes invierten en este tipo de activo inmobiliario.
La evolución vertiginosa que ha tenido nuestro sector y el desarrollo de infraestructuras públicas relacionadas con la logística en los últimos 25 años, han dado un gran impulso para posicionar a España como uno de los destinos emergentes preferidos en Europa a día de hoy para la implantación de actividad logística, actividad que cada día adquiere mayor importancia y peso en nuestro PIB a raíz del resurgimiento del E- Commerce.
Artículo de opinión publicado en el Nº279 de la Revista Logística Profesional
Hace 25 años, no existía un mercado consolidado de alquiler de naves logísticas Gustavo Cardozo
